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El centro-norte de México seguirá impulsando el crecimiento del mercado inmobiliario industrial, donde a pesar de la incertidumbre económica, continúa el interés de los grandes inversionistas y desarrolladores, señaló Patricio Domínguez, director para el sector industrial de Newmark Knight Frank (NKF) México.

En un comunicado, el directivo destacó la entrada de capital se está concentrando en mercados sanos y activos como el de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCDMX), el Bajío y el Norte, comprendido por Tijuana, Monterrey y Ciudad Juárez.

“El mercado industrial de la Ciudad de México y zona metropolitana sigue dinámico y continúa el desarrollo de nuevos parques industriales con fechas de entrega para el segundo y tercer trimestres de este año por alrededor de 1.5 millones de metros cuadrados (m²) a nivel nacional y la demanda de empresas para consolidación, apertura y reubicación de operaciones”, dijo el directivo.

De acuerdo con datos de la empresa, en este mercado destaca el corredor CTT (Cuautitlán- Tultitlán- Tepotzotlán) que cerró 2018 con más de 500,000 m² de arrendamiento y sigue presentando cifras positivas en sectores como logística-distribución y alimentos, así como el comercio electrónico, “el cual seguirá dando frutos para las empresas y para los desarrolladores de naves industriales.”, indicó el director.

En cuanto a la disponibilidad de tierra, Patricio Domínguez apuntó que los inversionistas institucionales como son los Fondos de Inversión, principalmente extranjeros y la comunidad judía, siguen en búsqueda de oportunidades, ya que existe una sensible escasez de tierra en el corredor CTT, donde lo poco que hay, está en precios fuera del rango industrial, enfocados al sector comercial y reconversión.

En cuanto al mercado industrial en el Bajío, está despertando de un par de años complejos y a pesar de la sobreoferta que existe en Querétaro, se impulsó el establecimiento de más plantas de la industria automotriz y aeroespacial, comenzando a darse un crecimiento en la logística y distribución para dar servicio a éste tipo de sectores, desde que se dio el anuncio de la ratificación del Tratado de Libre Comercio entre Estados Unidos, Canadá y México- USMCA (T-MEC).

En el mercado del norte, Tijuana sigue presentando números interesantes después de una pausa de un par de años, detectándose el regreso de empresas maquiladoras, con una tasa de disponibilidad muy baja del 2-3%, por lo que los desarrolladores siguen construyendo parques industriales, representando un mercado sano y que se está viendo beneficiado por el cambio de estrategia fiscal en la zona fronteriza.

Patricio Domínguez destacó que el mercado en Monterrey, que cuenta con un inventario superior a los 5.72 millones de m² clase A y después de que estuvieron varios proyectos congelados, comienza a registrarse el flujo de inversiones principalmente Coreanas, Chinas y de Estados Unidos, como consecuencia del T-MEC.

En relación al mercado inmobiliario industrial del Sureste –Mérida-Cancún y Villahermosa- consideró que seguirá restringido por la falta de vías de comunicación (carreteras) y no es un polo de desarrollo que llame la atención de los inversionistas y desarrolladores. Lo poco industrial que existe no es de la calidad de un parque ni cuenta con la suficiente infraestructura.

Patricio Domínguez estimó que el verdadero reto de la industria 4.0 estará una vez más en las personas, en liderar el proceso de transformación digital dentro de las empresas y en el cambio que supondrá adaptarse y trabajar en los nuevos entornos.

“Lo que si se verá en el corto plazo dentro de las empresas será una transformación de los entornos de trabajo y la forma de relacionarse e interactuar entre las fábricas e industrias, siempre en aras de la productividad y un mejor trato al cliente”, precisó el director para sector industrial de Newmark Knight Frank México.

Por su parte, Giovanni D´Agostino, presidente de Newmark Knight Frank (NKF) México y director regional para América Latina, señaló que 2019 será un año de consolidación del mercado inmobiliario industrial para las zonas centro-norte del país por lo que se prevé un fuerte crecimiento en la demanda de naves industriales.

“Estamos viendo un cambio en cuanto a la demanda, un incremento del interés de las empresas que están comenzando estudios, solicitando información del mercado, por lo que 2019 es muy prometedor para el mercado inmobiliario industrial en México”, finalizó Giovanni D´Agostino.

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En cuanto al inventario de Clases A/B en metros cuadrados (m²) se llegó a 65 mil 656 metros cuadrados, con una tasa de vacancia con un alza de 22.3%, el precio de renta en pesos por mes que llegó a 147 con una absorción neta marginal a la baja de 659 metros, respecto al año anterior. Por su parte, la construcción se mantuvo sin movimientos.

En cuanto a los indicadores económicos de la entidad, destacaron los referentes a una Inversión Extranjera Directa (IED) de 83.5 millones de dólares; un salario promedio de 342 pesos diarios, una tasa de desocupación laboral de 3.3%; y un Producto Interno Bruto (PIB) para la entidad de 217 mil 558 millones de pesos, para una población de 1.4 millones de personas.

León. En su inventario de oficinas Clases A/B en metros cuadrados (m²) se llegó a 89 mil 929 metros cuadrados, con una tasa de vacancia con un alza de 14.4%, el precio de renta en pesos que llegó a 250 pesos con una absorción neta marginal a la baja de 1,350 metros, respecto al año anterior. Por su parte, la construcción mostró un incremento de 44 mil 833 metros respecto al mismo periodo del año anterior.

En cuanto a los indicadores económicos de la entidad, destacaron los referentes a una Inversión Extranjera Directa (IED) de 2 mil 289 millones de dólares; un salario promedio de 320 pesos diarios, una tasa de desocupación laboral de 3.7%; y un Producto Interno Bruto (PIB) para la entidad de 689 mil 336 millones de pesos, para una población de 5.9 millones de personas.

San Luis Potosí. En cuanto al inventario de Clases A/B en metros cuadrados (m²) se llegó a 97 mil 282 metros cuadrados, con una tasa de vacancia con un alza de 13.6%, el precio de renta en pesos por mes que llegó a 200 con una absorción neta a la baja de 2,710 metros, respecto al año anterior. Por su parte, la construcción que se mantuvo estable con 7 mil 500 metros cuadrados.

Referente a los indicadores económicos de la entidad, destacaron los referentes a una Inversión Extranjera Directa (IED) de 14.7 millones de dólares; un salario promedio de 359 pesos diarios, una tasa de desocupación laboral de 2.1%; y un Producto Interno Bruto (PIB) para la entidad de 343 mil 817 millones de pesos, para una población de 2.8 millones de personas.

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La construcción de vivienda en el estado de Querétaro mantiene una fuerte presencia en el municipio metropolitano de El Marqués, donde actualmente están en desarrollo proyectos residenciales que representan una inversión total de entre 10,000 y 12,000 millones de pesos.

El titular de la Secretaría de Desarrollo Sustentable en El Marqués, Martín Díaz Pacheco, precisó que son ocho proyectos inmobiliarios los que están en desarrollo, que representan entre 12,000 y 13,000 viviendas en construcción; en algunos casos, los plazos de edificación son a tres años.

“La inversión ha crecido de manera importante en El Marqués, sobre todo en casa habitación. tenemos varios proyectos que están en puerta, otros están avanzando. En el tema de parques industriales ha crecido, no tanto como en la cuestión de la casa habitación”, explicó.

El secretario expuso que la infraestructura vial es uno de los factores que ha incidido en el crecimiento habitacional de la demarcación metropolitana. La vivienda generada es de diversos niveles, de interés social, medio y alto.

“Tenemos todos los tipos de vivienda, desde la más cara que se ha hecho en algunos fraccionamientos hasta la más económica que es de interés social (...) Otras de interés medio en las que ha sido menos la inversión, pero hay varios fraccionamientos que caen en ese rubro”, indicó.

Entre los proyectos inmobiliarios también se enlistan nuevas etapas de complejos habitacionales previamente construidos. En enero, dijo, concluyó la construcción de dos etapas de expansión de un proyecto.

En torno al crecimiento habitacional e industrial del municipio, la especulación ha impactado en el costo de la tierra; en algunos casos, ha incidido en incrementos de hasta 100% en el valor de la superficie.

“Está un poco especulado El Marqués en la venta de las tierras: te venden caro porque te dicen que habrá carretera, hoteles, empresas, pero todavía no las hay, se está trabajando en eso (...) (Los precios) los han incrementado a veces hasta 100%”, comentó Díaz Pacheco.

Sin embargo, la base catastral de la administración del municipio y la implementación de avalúos arrojan los costos reales de la tierra.

“Los avalúos se hacen con precios justos, pero tenemos una base catastral real que te marca, y los avalúos, el costo real de las tierras, eso nos permite que todo se venga a la normalidad, para ofertar a buen precio las casas”, ahondó.

Plaza atractiva

Querétaro se encuentra entre las 10 plazas del país más atractivas para el mercado inmobiliario y, por ende, para la colocación de créditos en este ramo, según el director del Banco Inmobiliario Mexicano, Rodrigo Padilla Quiroz.

Para el año en curso, la firma bancaria proyecta colocar 560 millones de pesos en el estado, de un total de 10,800 millones de pesos a dispersar en el país.

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Los segmentos inmobiliarios más dinámicos en 2019 serán el industrial y el comercial. En ambos segmentos habrá nuevos proyectos importantes, además de tendencias y oportunidades para que los inversionistas consoliden sus portafolios.

De acuerdo con la firma de corretaje inmobiliario CBRE, en 2018 las inversiones se frenaron a causa de la renegociación del acuerdo comercial con Estados Unidos y Canadá y de las elecciones presidenciales en México. Pero hacia el cierre del año comenzó la recuperación del sector, que continuará a lo largo de 2019, prevén los expertos.

-Esperamos un 2019 muy activo en los segmentos de industrial, retail y hotelería, pero con precaución por parte de los inversionistas ante las señales de incertidumbre en las políticas de comercio global y el tamaño de la desaceleración china. Las noticias positivas vienen del consumo interno-, menciona CBRE en un reporte de mercado.

En el segmento industrial, la demanda de espacios continúa creciendo en el norte, el Bajío y el centro del país. Entre 2016 y 2018, el inventario industrial nacional creció 6%, a 47.7 millones de metros cuadrados, mientras que la tasa de desocupación promedio se ubicó en 4.6%, la menor en las últimas dos décadas.

La escasez de tierra y la fuerte demanda de espacios de distribución para el comercio electrónico serán lo que marcará el 2019. Dos de las ciudades donde se pueden ver alzas en precios de renta por tal motivo serán la Ciudad de México y Tijuana, señala CBRE.

El auge del comercio electrónico ha causado una mayor demanda de espacios de distribución, pues las empresas de ese sector necesitan una fuerte red logística. De acuerdo con CBRE, en 2018 la demanda de espacios para comercio electrónico ya fue de 8% del total, por debajo de logística (37%), automotriz (25%) y manufactura (23%).

El otro segmento con buenas perspectivas es el comercial. A diferencia de años anteriores cuando los desarrolladores apostaron por mini centros comerciales de servicios, ahora el ojo está puesto en la experiencia de compra. -Los desarrolladores están más centrados en los grandes centros comerciales regionales dominantes, con mucho entretenimiento y de uso mixto-, menciona CBRE.

En 2019 se añadirán alrededor de 1 millón de metros cuadrados al inventario de centros comerciales del país, que cerró el año pasado en cerca de 23 millones de metros cuadrados. Las principales aperturas están centradas en la Ciudad de México, con 36% del total; Estado de México, con 11%; Querétaro, con 10%; y Veracruz e Hidalgo, con 8% cada una.

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