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La evolución de los parques industriales a dos años, en la década de los 80. México inició su camino por la globalización económica. Y la búsqueda de la Inversión Extranjera Directa (IED). Primero fue con la entrada al Acuerdo General de Aranceles y Comercio (GATT). Posteriormente, en los 90. Con la entrada en vigor del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN). El cual fue recientemente modernizado para convertirse, en 2020. En el T-MEC. El nuevo Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá.

Los parques industriales en México. Se han alineado tradicionalmente a las políticas relacionadas con la atracción de IED. La evolución de los parques industriales a dos años, que nuestro país ha implementado. Y han buscado el entendimiento profundo. De los elementos fundamentales de coyuntura internacional.

Primeros beneficios

El T-MEC tiene que ver con bienes y servicios. Que cruzan fronteras y que requieren de condiciones propicias para su producción. Los parques industriales son el primer eslabón en esa cadena en México.

Hablar de cadenas de suministro está de moda. Y países como Canadá, Estados Unidos y México. La evolución de los parques industriales a dos años. Son capaces de lograr una alineación para fomentar la relocalización. De la fabricación de productos estratégicos como los semiconductores.

Ello se logra utilizando herramientas disponibles como aranceles. Y requisitos de contenido nacional. Pero, sobre todo, apoyando el desarrollo de un nuevo ecosistema de fabricación de hardware en América del Norte. Y desarrollando capacidades de fabricación para componentes clave. Y realizar esfuerzos para promover la minería sostenible y el procesamiento de minerales críticos. Esas instalaciones se pueden alcanzar con el modelo mexicano de parques industriales.

El comercio digital, que cuenta con un capítulo en el T-MEC. Ha registrado un rápido cambio tecnológico y una evolución. Que en los últimos años ha traído un crecimiento de la ocupación. De espacios dedicados a la logística y la distribución.

Medir al sector

De acuerdo con el último reporte del sector inmobiliario industrial. Consultado por la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP). Al cierre del segundo trimestre de 2022 se reporta un inventario de 45.6 millones de metros cuadrados (m2). Con una tasa de vacancia promedio de 2.2%. Y un precio de renta promedio de 5.07 dólares por m2. Asimismo, se reportan 2.8 millones de m2 en construcción.

Estos indicadores son fundamentales. Para medir el desempeño del sector inmobiliario industrial. Precisamente porque conocer las principales variables. La evolución de los parques industriales a dos años. Que muestran su comportamiento y crecimiento permite desarrollar la infraestructura. Para contar con nuevos espacios. Que alberguen empresas globales generadoras de empleo e inversión.

Debido a la relevancia de estos indicadores. La AMPIP, organismo empresarial. Que representa a desarrolladores, propietarios e inversionistas de parques industriales en México. Se ha dado a la tarea de construir el Índice Inmobiliario Industrial AMPIP (IIIA).

Este busca proporcionar un panorama estadístico del comportamiento del sector inmobiliario industrial en los parques industriales. Considerando estas variables: inventario en m2, vacancia en m2, m2 en construcción. Precio de renta y venta (según la clasificación de las naves o edificios industriales), por mencionar los más relevantes.

El IIIA nació de la necesidad de contar con una herramienta de referencia para los socios AMPIP. El objetivo es integrar indicadores básicos. Generales y representativos del sector inmobiliario industrial bajo una metodología propia.

Cómo se mide

La metodología fue diseñada a partir de un profundo análisis, y discutida, alimentada y avalada. Por un grupo de expertos que son los que generan esta información, los socios AMPIP. Estos intervienen en el proceso de desarrollo y construcción de los espacios industriales y son desarrolladores, inversionistas, constructores y conocedores del sector.

Por lo tanto, las reglas determinan los valores que son elegibles para su inclusión en el índice, las fórmulas mediante las cuales se calcula el valor del índice. El proceso para modificar los componentes y un cronograma para las actualizaciones.

Así como la Norma de Parques Industriales NMX-R-046-SCFI-2015 establece las especificaciones de disposiciones legales, infraestructura, urbanización, servicios y administración. Para los parques industriales establecidos en México el IIIA contempla las especificaciones mínimas que los desarrolladores consideran para el desarrollo y clasificación de naves industriales.

Los parques industriales son el aliado de la competitividad en México. Por su ubicación geográfica estratégica e infraestructura. Por lo tanto, son la mezcla perfecta para la atracción de inversión extranjera y nacional.

Oportunidad inmobiliaria

México se ubica entre los 10 principales receptores de IED a nivel mundial, con 31.6 mil millones de dólares registrados en 2021. Por ejemplo, es un país muy atractivo para las empresas extranjeras que buscan el lugar ideal para localizar su inversión.

La ubicación de México y su frontera de más de 3 mil 300 kilómetros con Estados Unidos brinda una conectividad inmediata con el mercado más grande del mundo. Por ejemplo, ello y la red de tratados de libre comercio. Que México tiene con más de 50 países. Permiten al país tener acceso preferencial a un gran número de consumidores.

Gracias a los más de 25 años de integración de México con la región productiva de América del Norte. El país cuenta con una amplia red nacional de proveedores de clase mundial. Vinculados con las cadenas globales de manufactura.

Estos parques industriales, sumados al talento. La proveeduría, los tratados de libre comercio y los costos competitivos. Por lo tanto, hacen de México un país altamente atractivo para las empresas globales. Que buscan el lugar ideal para iniciar nuevas plantas de producción o centros logísticos en forma óptima.

Promoción internacional

Por esta razón, la AMPIP es el organismo que representa a más de 400 parques industriales del país. En donde operan más de 3 mil 700 empresas nacionales y extranjeras de más de 40 países. Ahí se generan más de 3 millones de empleos de industrias. Como automotriz, distribución y logística, metalmecánica, electrónica, plásticos, alimentos y bebidas, químicos, construcción, farmacéuticos, papel, textil, dispositivos médicos y aeroespacial, entre otros.

La pandemia de COVID-19 nos dejó en claro la importancia de mitigar riesgos de producción. Y prever la continuidad de las cadenas de suministro a través de una clara planeación. Por ejemplo, incluyendo la corta distancia entre proveedores y la cantidad y calidad de los insumos y servicios. Lo que en otras palabras se ha llamado nearshoring.

México es el socio ideal para la estrategia de nearshoring de las empresas extranjeras. Y la AMPIP, el mejor aliado para hacer posible la operación de nuevas compañías.

Los ya establecidos están atrayendo nuevas inversiones de proveedores. Pero en el caso de las marcas VE, debemos observar a los nuevos participantes del mercado.

La infraestructura inmobiliaria, todo el enfoque que ha tenido México en los últimos años adquiriendo probada experiencia en el sector automotriz. Por lo tanto, nos hace pensar que la interacción con el mercado inmobiliario industrial provendrá de las nuevas marcas. Que no tienen inmuebles heredados y que buscan condiciones diferentes de automatización. Conectividad y ubicaciones que les permitan impulsar su ingreso en el mercado.

Bienes raíces comerciales en el sector industrial: una historia de evolución, a mediados de los 90, México vivió un parteaguas en lo que se refiere a crecimiento, expansión y desarrollo de los parques industriales. El motivo: la entrada en vigor del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN). Que, junto con el decreto maquilador, significaron el primer auge de este tipo de industria.

Antes, en 1990, el mercado industrial en Monterrey. Por ejemplo, era doméstico de manufactura y textil. En los mercados de frontera como Tijuana, Ciudad Juárez y Matamoros había una línea de 30 kilómetros, donde se permitía hacer maquila.

Para 1996, en Monterrey había solo dos parques industriales, STIVA Aeropuerto y Parque Industrial Monterrey. En el resto de la frontera se desarrollaron conjuntos de naves industriales, pero en su mayoría eran instalaciones solas. Eran lugares hechos para el negocio de maquila con techos bajos y no se requería un patio de maniobras.

El gran detonador de las empresas de manufactura que llegaron con el NAFTA. Fue la mano de obra barata. En México se pagaba cuatro a cinco veces menos salario mínimo que en EU.

Como resultado, comenzó el desarrollo de parques industriales. Y vimos el crecimiento de FINSA en Monterrey, así como American Industries, Prologis y Amistad.

En la primera década de este siglo. Continuó el crecimiento acelerado de los parques industriales. Bienes raíces comerciales en el sector industrial: una historia de evolución, surgieron los proyectos Built to Suit. Para las grandes empresas de manufactura y ensamble automotriz y de electrodomésticos.

Para 2010, los centros de distribución en esa región comenzaron a desarrollar sus cadenas de distribución directamente desde la frontera mexicana. Esto impulsó el desarrollo de naves industriales para almacenaje y distribución. Con ello, no solo hubo para manufactura, sino que la logística impactó en el diseño de naves con especificaciones y tamaño de clase mundial.

En 2008, se dio la apertura mundial de China, lo que tuvo repercusiones en el mercado mexicano. Muchas empresas transnacionales dejaron nuestro país pues vieron en China mano de obra más barata.

Ahora el panorama cambió y la frontera mexicana vive sus mejores momentos, con ocupaciones arriba del 95%. También hay un mercado logístico en franco crecimiento a raíz de la pandemia y una ola de empresas haciendo nearshoring hacia EU.

Otro parteaguas para el auge de los bienes raíces industriales a nivel nacional fue la llegada de GE Capital, por ahí de 1995. Este fondo estadounidense fue la primera fondeadora de deuda y capital institucional, otorgando los primeros créditos a FINSA.

El desarrollo en la capital

En la Ciudad de México, a mediados de los 90 estaban perfectamente delimitadas las zonas industriales como Vallejo, Naucalpan e Iztapalapa. En esos lugares se alojaba la industria de transformación que operaba dentro de la ciudad para abastecer al mercado interno.

Hacia el corredor norte que va de Tlalnepantla hasta la caseta de cobro de Querétaro, comenzaba el desarrollo de naves independientes y E-Group. Ahí comenzó la construcción de conjuntos de bodega a lo largo de la autopista México-Querétaro.

Entre 1998 y el 2000 nació, a unos pasos de la caseta, el primer parque logístico de Grupo Metta: el parque ecológico Cedros. Bienes raíces comerciales en el sector industrial: una historia de evolución, eran nueve naves enfocadas en empresas dedicadas exclusivamente a la logística y su primer inquilino fue Exel Logistics.

A partir de ese momento llegaron los grandes jugadores del desarrollo de bienes raíces industriales en el mundo, como AMB, Prologis y CPA. Quienes, en conjunto con E-Group y otros desarrolladores locales. Comenzaron a construir los pilares de este mercado que permanece hasta hoy.

Desde sus inicios, el sector nunca ha dejado de crecer hasta convertirse en lo que es. Ni más ni menos que el principal hub logístico del país, con naves industriales de clase mundial arriba de los 100 mil metros cuadrados.

A futuro se vislumbran tiempos positivos con tasas de disponibilidad inferiores al 5% y un mercado logístico que continuará con mayores demandas de espacios.

La historia en el Bajío y Guadalajara

En el Bajío, la historia no fue distinta a la del resto del país. De un mercado que levantaba bodegas industriales para satisfacer el consumo local y regional, con el TLC las armadoras automotrices encontraron un lugar seguro, con buena logística y mano de obra económica. Se trató del lugar correcto para comenzar a migrar la producción de las plantas de Estados Unidos a México.

En los 10 años siguientes, llegó también toda la proveeduría de partes. En gran medida, esto generó el crecimiento en Guanajuato, Aguascalientes, San Luis Potosí y Querétaro. Hoy, continúa esta tendencia automotriz de exportación en el Bajío más la proveeduría para la industria aeroespacial y médica.

Ahora, Guadalajara es conocida como el Silicon Valley de México y vio la llegada de empresas como IBM e Intel acompañadas de fondos y desarrolladores institucionales. Así comenzó la construcción de naves industriales y edificios de soporte para call centers y back office.

El corredor del aeropuerto es donde se centró el crecimiento del mercado inmobiliario industrial. Desde 2010, hemos visto a jugadores institucionales como Hines, Prologis y Parks desarrollando parques con enfoque logístico y de manufactura.

Tres décadas después

A lo largo de estos 30 años, debemos mencionar a los principales disruptores del mercado inmobiliario industrial. Sin duda, la localización de nuestro país, al sur vecino del principal consumidor del mundo, nos ha dado una ventaja adicional.

El TLCAN ha sido el máximo detonador de las inversiones y el crecimiento de parques industriales en México.

La llegada de los principales fondos y desarrolladores mundiales. Bienes raíces comerciales en el sector industrial: una historia de evolución a nuestro país también ha sido parte fundamental del desarrollo y la consolidación del mercado de bienes raíces.

Las Fibras desde aquel 2011 con la creación de FUNO son y serán los vehículos de constante crecimiento.

Cuál me conviene Diferencias entre cemento alisado y microcemento, el cemento alisado y el microcemento parecen primos hermanos, pero no tienen tantas cosas en común como se puede sospechar a simple vista: su composición y su técnica de realización difieren, y, además, suelen usarse con fines distintos.

Cemento alisado (o pulido)

De los dos, es el más viejo. Su fama escaló en los 90, con el auge de los lofts neoyorquinos. Hasta entonces, solía emplearse en naves industriales, depósitos comerciales y oficinas, y la transformación de esos locales en departamentos resultó una excusa perfecta para incorporar este tipo de piso a livings y cocinas. Es que sus beneficios son varios: resistencia, practicidad, facilidad de limpieza y de mantenimiento.

“Es un material muy duro, que soporta bien el tránsito, y tiene otra gran ventaja que es la comodidad de poder armarlo durante la obra húmeda. Marcás los niveles, llenás todo el piso, y listo”, explica el interiorista Matías Hajnal. Cuál me conviene Diferencias entre cemento alisado y microcemento, que eligió cemento pulido para el interior y el exterior de su casa en Martínez, una construcción tipo chorizo que reformó con la ayuda del estudio BHY Arquitectos.

Encantado con la idea de mostrar en sus obras materiales en bruto, al estilo galpón, Hajnal agrega otro punto a favor del piso de cemento: “Combina con todo. Queda bien con madera, con hierro, con ladrillo; también con estilos modernos, minimalistas o eclécticos. Es muy versátil”.

El espesor

A diferencia del microalisado, que es una mezcla de polvo de cemento, cuarzos, resinas sintéticas y agregado líquido. Cuál me conviene Diferencias entre cemento alisado y microcemento, y ocupa una película de entre dos y tres milímetros, el cemento pulido está hecho con piedra, arena, cemento y agua, y demanda más espesor. “Hay que prever ese paquete –que puede ir de los tres a los siete centímetros– al estudiar y proyectar la casa, dice la arquitecta Ana Boneo.

-Poner microcemento puede ser una decisión de último momento, ya que es una terminación que no supera los tres milímetros. Casi como aplicar pintura.-

Los colores

Casi como una pintura, también, el microcemento puede elegirse en una amplia gama de colores, ya que los tintes están incorporados en el polvo. Incluso lo fabrican algunas empresas de revestimientos, que ofrecen un catálogo similar para todos sus productos.

Con el cemento alisado las posibilidades de coloración son más limitadas, en tanto el teñido se hace con ferrite y su resultado final depende del fraguado, la absorción de agua, la exposición a la luz, la diferencia entre tandas de preparado del material, etc.

La socia del estudio Ana Boneo y Adalberto Fossati Arquitectos aprovechó la oportunidad de jugar al máximo con los pigmentos del microcemento en la casa de la artista plástica y música Jazmín Prodan, en donde proyectó una original escalera verde esmeralda, uno de los colores preferidos de la dueña de casa.

“Quisimos hacer algo jugado para enmarcar la silueta de la escalera, que quedaba a la vista”, cuenta Boneo, pero advierte, respecto de la sensibilidad del material: “En este caso el microcemento anda bien porque es una escalera secundaria, por donde no pasan mudanzas ni hay riesgo de que se caigan herramientas, por ejemplo. Funciona para pasillos, baños, dormitorios, pero no lo usaría en lugares de mayor tránsito o en cocinas, en donde puede mancharse o marcarse más fácilmente”.

Las fisuras

Si bien en ambas terminaciones suelen aparecer fisuras –ya sea por movimientos en el terreno, en la carpeta o por la copia de imperfecciones de la superficie de apoyo–, los profesionales coinciden en que las grietas del cemento alisado se ven mejor. “Son naturales, propias del material y de su contracción. El microcemento, por el contrario, tiende a descascararse cuando se raja y eso no queda bien”, sostiene Lucila Grizzo, socia de Grizzo Arquitectos.

Los profesionales coinciden en que las grietas y fisuras del cemento alisado se ven mejor.

La joven arquitecta hace otra salvedad a favor del cemento alisado: “Como se construye por paños –requiere juntas de dilatación cada cuatro metros cuadrados de superficie, aproximadamente–, si tenés algún drama, arreglás directamente la parte afectada”.

Al ser continuo (no tiene juntas), más elástico y de mucho menor espesor, el microcemento se usa no solo para pisos sino para paredes, mesadas o lavados de cara de cerámicos. No genera un peso extra significativo para la estructura y hasta puede aplicarse sobre placas de yeso.

Mantenimiento

Hay algo que sí tienen en común ambas opciones: es fácil limpiarlas y su mantenimiento es mínimo. Gracias al cuarzo y las resinas, el microcemento tiene un acabado brillante que no necesita tratamiento extra. Al cemento alisado, por su parte, se lo pule una vez terminado y se le coloca una hidrolaca protectora (proceso que es ideal repetir una vez al año). Algunos arquitectos sugieren evitar el uso de ceras para no alterar el color real del material.

Último, pero no menos importante: en caso de usar cemento pulido en pisos exteriores. ¿Cuál me conviene? Diferencias entre cemento alisado y microcemento, el interiorista Matías Hajnal recomienda dejar la superficie más rugosa y agregar alguna resina epoxi antideslizante para evitar resbaladas. También, concluye: “Es importante contratar mano de obra calificada para estos trabajos. Son fáciles, pero deben hacerse bien para que duren en el tiempo”.

Cemento alisado o cemento pulido

Está compuesto por un agregado grueso (piedra), un agregado fino (arena), cemento puro y agua

Su espesor oscila entre los tres y los siete centímetros; es un paquete a tener en cuenta con antelación al momento de diagramar una obra

Se usa principalmente en pisos

Soporta el alto tránsito

Tiene alta resistencia y durabilidad

Sus posibilidades de pigmentación son limitadas

Es de fácil mantenimiento y limpieza

Combina con una amplia variedad de estilos y materiales

Microcemento o microalisado

Está compuesto por polvo de cemento, cuarzos, resinas sintéticas y un agregado líquido

Su espesor oscila entre los dos y los tres milímetros

Se usa en pisos, paredes, mesadas, islas y hasta para recubrir objetos

No se recomienda para lugares de alto tránsito o sufridos; tampoco es la mejor opción para duchas, ya que puede absorber humedad

Tiene menos resistencia a descascararse y/o agrietarse que el cemento alisado

Sus posibilidades de pigmentación son muchas

Es de fácil mantenimiento y limpieza

Combina con una amplia variedad de estilos y materiales

Vienen pinturas que imitan su efecto

Parques industriales facilitan la infraestructura para atraer inversiones, según datos de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP). Al cierre del primer semestre de 2022, se registró una ocupación en parques industriales de 98%.

Además, en línea con la tendencia positiva. Hacia los parques industriales hay una demanda de empresas extranjeras de 330 mil metros cuadrados.
Sectores de interés para las empresas extranjeras:

Autopartes.
Muebles.
Industrial textil.
Manufactura metalmecánica.

Por lo tanto, el presidente de AMPIP, Sergio Argüelles mencionó durante su Tercera Reunión de Socios 2022. Parques industriales facilitan la infraestructura para atraer inversiones. Que los espacios industriales son un eje estratégico para el país debido a que facilitan la infraestructura. Además, para atraer inversiones y es clave en los sectores de manufactura y logística.

El también CEO de Finsa resaltó que en cuanto a las operaciones relacionadas. Con el nearshoring se han instalado en el Norte del país, especialmente en Nuevo León.

Nuevo León atracción para nearshoring

La entidad se ha posicionado como una entidad con gran presencia de industria. Y un polo de atracción de inversión extranjera.

Por ejemplo, la entidad tiene 64 parques industriales. Por lo tanto, con presencia de empresas pertenecientes a la AMPIP distribuidos en los siguientes sectores:

26.2% – Distribución y logística.
22.3% – Automotriz.
6.7% – Eléctrico – electrónico.
6.4% – Metal – mecánica.
2.5% – Alimentos/Bebidas.
1.7% – Plástico.
0.8% – Química.
33.4% – Otros.

Por ejemplo, entre 2021-2022 hay inversiones en 10 nuevos parques industriales. Parques industriales facilitan la infraestructura para atraer inversiones. Además una quinta parte de los socios AMPIP tienen presencia en Nuevo León.

En los parques industriales instalados en la entidad. Hay 359 inquilinos cuyo origen se distribuye de la siguiente manera:

41.4% – Estados Unidos.
24.7% – México.
10.8% – Corea del Sur.
5.6% – Japón.
4.8% – China.
2.8% – Italia.
1.6% – Alemania.
8.3% – Otros.

Un análisis sobre los compromisos de los parques industriales AMPIP. Por lo tanto, identificó tendencias al alza respecto de la adopción de medidas entre desarrolladores industriales, fondos de inversión, FIBRAS y fideicomisos de gobiernos estatales. Que forman parte de la membresía. Por ejemplo, destaca que cerca del 70% da seguimiento a temas de sustentabilidad en sus empresas.