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Importancia para el desarrollo de los parques industriales. La automatización, la revolución digital. La propia digitalización de la cadena de valor han traído nuevos modelos de negocio. Por tanto, nuevas necesidades en los espacios inmobiliarios.

Elementos ambientales, sociales y de gobernanza son parte fundamental. De las actividades de una empresa. A estos criterios se les conoce como ASG (o ESG, por sus siglas en inglés) y son tomados en cuenta para atracción de inversiones. Y acceso a fuentes atractivas de financiamiento.

Dichos objetivos enmarcan la necesidad. De atender el desarrollo sostenible. Desde tres dimensiones indivisibles e interrelacionadas entre sí. Social, económica y ambiental. Y, sobre todo. Hacen un llamado para que todos los actores. Se sumen a este esfuerzo común.

Desde hace varios años, la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015). Contempla los criterios de sustentabilidad. Como parte importante para su diseño y operación. Adicionalmente, muchos de los parques industriales en nuestro país. Han puesto en marcha diversos esfuerzos. Para lograr certificaciones de edificación sustentable. Implementar mecanismos y tecnologías para el uso eficiente de agua. Y energía. Así como políticas para la reducción de residuos, entre otros.

En la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP). Se trabaja para fomentar el intercambio de experiencias y buenas prácticas. Importancia para el desarrollo de los parques industriales. Atendiendo las realidades y complejidades. Los riesgos ambientales y las tendencias globales. De innovación e infraestructura sostenible.

Un análisis sobre los compromisos sustentables. De los parques industriales AMPIP identificó tendencias al alza respecto de la adopción. De medidas entre desarrolladores industriales. Fondos de inversión. FIBRAS y fideicomisos de gobiernos estatales. Que forman parte de la membresía. Destaca que cerca del 70% da seguimiento. A temas de sustentabilidad en sus empresas.

Asimismo, se encontró que existe una combinación. De más de 20 certificaciones o distintivos. De sustentabilidad presentes entre la membresía AMPIP. Las más presentes son LEED (Leadership in Energy & Environmental Design). EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies), GRI (Global Reporting Initiative). Y GRESB (Global Estate Sustainability Benchmark).

Recientemente, el Índice Mexicano de ESG 2022. Elaborado por Standard & Poors y la Bolsa Mexicana de Valores. Integró a cuatro FIBRAS que forman parte de la membresía AMPIP. Además, varias empresas han anunciado compromisos. Para reducir sus emisiones de carbono a lo largo de sus cadenas de valor en el mediano plazo.

En 2022, la AMPIP se adhirió al Pacto Mundial de Naciones Unidas. Con el fin de fortalecer. Sus acciones e integrar los Diez Principios del Pacto Mundial en Materia de Derechos Humanos, Derechos Laborales, Medio Ambiente. Y la Lucha Contra la Corrupción en la cultura y estrategia de la asociación.

Parte fundamental

Los parques industriales son el primer eslabón en la cadena de suministro. Por ello, una de las piezas clave para su diseño y desarrollo. Es conocer a sus inquilinos con el objetivo de satisfacer sus requerimientos.

Si analizamos el comportamiento de los inquilinos. Se puede identificar el tipo de proyectos que se han atraído en México. A partir del surgimiento. De la llamada cuarta revolución industrial. Atienden las tendencias de la innovación industrial.

Tomando como referencia la estrategia de la revolución industrial 4.0. Entendemos que implica una reestructuración en los métodos de producción. Importancia para el desarrollo de los parques industriales. Los encadenamientos productivos y la generación de valor agregado de manera masiva y acelerada. Este cambio en la dinámica productiva es impulsado, de forma específica. Por el uso amplio de cuatro dinámicas disruptoras. Que son: internet de las cosas. Automatización, big data y seguridad informática.

Estos pilares se pueden agrupar en incidencias tecnológicas. Como realidad aumentada, manufactura. Aditiva, robots y cobots, cloud computing y software de simulación, principalmente.

Lo anterior ha traído consigo entender. Las necesidades de las empresas en términos de espacios inmobiliarios. Por lo que los desarrolladores inmobiliarios industriales. Están construyendo espacios que incorporen tecnología e innovación. También están implementando metodologías como el modelado de información. Para la construcción (BIM, por sus siglas en inglés). Para la generación y gestión de datos. De un edificio a lo largo de su ciclo de vida.

Calidad de vida y seguridad

Pero, más allá del interior de las cuatro paredes de la nave. Por lo tanto, el parque industrial ofrece espacios pensados. Para ofrecer una mejor calidad de vida a los trabajadores. Por ejemplo, guarderías, canchas deportivas y áreas comunes de esparcimiento o descanso.

En materia de seguridad, las empresas que forman parte de las cadenas globales. De suministro. Se certifican bajo programas internacionales. Para ser avaladas como empresas confiables. Por ejemplo, esta certificación se obtiene en México. A través del programa Operador Económico Autorizado (OEA). Y en Estados Unidos, con el Custom Trade Partnership Against Terrorism (C-TPAT).

Ante estas tendencias, los desarrolladores industriales. Por ejmplo, están incorporando procesos. Que contribuyan a identificar los posibles riesgos y vulnerabilidades. Que pueden enfrentar tanto al interior de sus instalaciones como en sus inmediaciones. Importancia para el desarrollo de los parques industriales. Por lo tanto, con el objetivo de cumplir con los estándares internacionales. De seguridad física. De la información y de los procesos. Aplicables a parques industriales.

Para que un parque industrial cuente. Con una buena estrategia de seguridad. Debe integrar de manera ordenada. Por ejemplo, todos los documentos normativos que componen su estrategia de seguridad. (Protocolos, guías, estándares, reglamentos, planes y acciones, por mencionar algunos).

Revolución logística

El portafolio del sector inmobiliario industrial. Está dominado por los espacios dedicados a la logística. Lo cual es entendible dado el crecimiento acelerado del comercio electrónico. Ocasionado por el aumento de la demanda de los consumidores. Que buscaron alternativas particularmente a raíz de la pandemia del COVID-19.

De hecho, las cifras publicadas por CBRE nos muestran. La importancia de este sector en México y la diversidad de los distintos mercados. Observamos que, del total de la demanda de espacios industriales en México durante 2021. Por ejemplo, la logística tuvo una participación del 34%. Seguida por la industria manufacturera, con 29%. Por región, destaca la zona centro del país. Con ocupación de más del 30% de espacios inmobiliarios. Dedicados a la logística y la zona norte entre 10% y 15%.

Automatización y eficiencia

La automatización es clave para impulsar la eficiencia. Y con esta automatización, los bienes raíces logísticos. Por lo tanto, experimentarán varios cambios en términos de diseño y ubicación. En diseño, porque la automatización requiere especificaciones. En los techos que permitan la conexión. Por ejemplo, con altura suficiente que evite la acumulación de inventario en el piso, andenes y espacios de oficina amplios. Para controlar el buen funcionamiento. De las estructuras de automatización. Por lo tanto, en todos los casos con soluciones de telecomunicaciones avanzadas.

Finalmente, en la construcción y operación de edificios inmobiliarios. Importancia para el desarrollo de los parques industriales. Los avances tecnológicos pueden ayudar a garantizar la sostenibilidad en los inmuebles. Por lo tanto, las energías renovables, el diseño eficiente y la optimización de la oferta. Y la demanda de energía son factores clave.

Los parques industriales juegan un papel fundamental en México. Son terrenos de decenas de hectáreas donde se ven naves industriales de grandes dimensiones. Poco sabemos de lo que sucede ahí adentro. Pues se han convertido en parte del paisaje en muchas regiones del país. Pero la realidad es que los parques industriales. Son un motor importantísimo para el desarrollo económico de México.

Se trata de espacios que representan todo un polo de desarrollo económico. Que no solo beneficia al país. También a las entidades y los municipios que los albergan. Así como a decenas de empresas y entidades propietarias.

El término parque industrial, de acuerdo con una definición de la Secretaría de Economía de México. Se refiere a una superficie delimitada y diseñada. Especialmente para el asentamiento de fábricas. En condiciones adecuadas de ubicación, infraestructura, equipamiento y servicios. Además, cuenta con una administración. Permanente para su operación.

Los parques industriales. Tienen cuatro características fundamentales. De acuerdo con la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015).

La primera es que se ubican cerca de alguna. Vía importante de comunicación como puertos aéreos o marítimos, carreteras o vías férreas. La segunda se refiere a que disponen de la infraestructura. Necesaria para la instalación de fábricas. Como son servicios básicos de agua y descarga, energía eléctrica, telefonía y urbanización interna. Los parques industriales juegan un papel fundamental en México. La tercera es que cuentan con todos los permisos. Necesarios para la operación de las plantas que se instalen en su interior. Y la cuarta refiere que cuentan con una administración central. Que coordina la seguridad interna. El buen funcionamiento de la infraestructura. La promoción de los inmuebles. Y la gestión general de trámites y permisos ante las autoridades.

Un espacio de inversión

Es de destacar que los parques industriales. Que cumplen con los estándares de esta norma brindan certeza a sus clientes. Lo que incrementa el valor de sus activos.

En México, este sector funciona como un negocio inmobiliario. Enfocado principalmente en el arrendamiento de edificios industriales. De grandes dimensiones (10 mil metros cuadrados o más). Los parques industriales juegan un papel fundamental en México. Para atender la demanda de empresas globales que se establecen en el país. Como parte de la Inversión Extranjera Directa (IED). En manufactura, logística y distribución.

Por tanto, los parques industriales no operan bajo incentivos. Fiscales o facilidades aduaneras. Por ejemplo, como las zonas francas o zonas económicas especiales en otros países. Sus ventajas se basan en la certeza que brindan en la propiedad de la tierra. Por ejemplo, en la factibilidad de los servicios de agua y energía. En el cumplimiento de la normatividad y en la administración interna. Por esta razón, para el mantenimiento óptimo de las instalaciones y la seguridad.

“Desde su nacimiento, en la década de 1960. Los parques industriales en México han buscado satisfacer las necesidades de la manufactura y logística”. Señala Sergio Argüelles, presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP).

Para lograrlo, continúa, “han puesto en el mercado ubicaciones geográficas estratégicas, con criterios de urbanización. Por ejemplo, de infraestructura de calidad y de servicios de administración que dan valor especial a los espacios inmobiliarios. Además de favorecer la integración de las cadenas de proveeduría”.

En gran medida, estos criterios han permitido. Que las empresas valoren los parques industriales por encima de cualquier zona o espacio para sus operaciones, añade Argüelles.

Los retos por venir

Según Argüelles, los parques industriales. Contribuyen al desarrollo positivo de la infraestructura de cualquier entidad en el país. Los parques industriales juegan un papel fundamental en México. Además de que ayudan al ordenamiento territorial. Pues albergan empresas de clase mundial que generan empleos y bienestar a las comunidades.

“Si observamos las tendencias mundiales. Por ejemplo, los desafíos están relacionados con la obligación de que todos los parques industriales en México. Incorporen acciones en materia de seguridad. Para garantizar una operación adecuada de todos los inquilinos. Pero, además, que caminen con los criterios ASG (ambientales, sociales y de gobernanza). Por ello buscamos siempre la implementación de mejores prácticas internacionales”.

Por ejemplo, al hacer referencia a los objetivos de la asociación, el directivo de la AMPIP asegura que lo que más buscan es confianza. Al ser la única asociación del sector a nivel nacional, representa a los desarrolladores inmobiliarios más importantes en México. Y cuenta con un portafolio de más de 400 parques industriales en 27 entidades del país.

“La AMPIP cuenta con 36 años de historia y muchos de nuestros socios están en la membresía desde entonces. En este periodo 2022-2023 tenemos muy claros nuestros ejes estratégicos: representatividad, infraestructura, energía, sustentabilidad y promoción. Por ejemplo, son cinco ejes conductores de nuestras acciones prioritarias en este momento”, declaró.

Beneficiarios de los tratados

La historia de la AMPIP camina de la mano del desarrollo industrial en México. De los últimos 36 años. El organismo se constituyó en septiembre de 1986 con la visión de encontrar. Los mecanismos que facilitaran la construcción y operación de parques industriales. Ese mismo año México ingresó en el Acuerdo General sobre Aranceles Aduaneros y Comercio (GATT). Y en esa época las exportaciones no petroleras comenzaron a crecer y la inversión privada se incrementó ante la necesidad de modernizar la planta industrial del país.

El mayor reto de AMPIP en esos primeros años fue lograr que la actividad de los parques industriales. Fuera reconocida por su relevancia y su papel esencial para el desarrollo económico. Ahora, la asociación ha evolucionado con el fin de posicionar internacionalmente a México como destino principal para las inversiones industriales. Ello se inició en la década de 1990 con la llegada de empresas globales. Que reconocieron la importancia de trasladar su manufactura a México. Y aprovechar las ventajas del entonces Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN), ahora Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC).

“Los desafíos que hemos enfrentado han permitido también una maduración de la AMPIP. Hemos trabajado arduamente en el ordenamiento de los parques industriales, evolucionando la normatividad del sector. Estableciendo distintos estándares y certificaciones y acercando a los desarrolladores opciones de financiamiento. Los parques industriales juegan un papel fundamental en México. Modelos de gestión y una constante actualización de las tendencias que nos impactan mundialmente”, aseveró.

El organismo tiene el compromiso de coadyuvar. En la promoción de las mejores prácticas internacionales. En 2018, por ejemplo, diseñó un mapa de ruta que ha marcado las acciones a seguir para alinearse a la Agenda 2030 de Naciones Unidas.

El mapa de ruta es un impulso innovador que les ayuda a seguir trabajando. Para impactar positivamente. En la operación de los parques industriales que forman parte de nuestra membresía. Y son sede de la industria manufacturera y logística de México.

El organismo rector

Por ejemplo, durante 36 años, la AMPIP ha trabajado. Con el objetivo de promover el desarrollo económico de México. Los parques industriales actualmente cumplen con altos estándares y prácticas internacionales. Para brindar certeza a las empresas e inversionistas. Que ven en México la oportunidad para llevar a cabo sus operaciones.

En México, la manufactura se ha especializado en distintos sectores y ha logrado un reconocimiento internacional. Por ejemplo, en todos los casos, los parques industriales han representado un estímulo de creatividad y productividad en el país. L que ha transformado las comunidades aledañas y contribuido al crecimiento urbano ordenado.

Gracias a ello, se cuentan casos de éxito que demuestran. La certeza que ofrecen los parques industriales en favor del crecimiento del sector. Tan solo en la primera mitad de 2022. La tasa de disponibilidad que tuvo México fue menor al 3%. Y la construcción de nuevos desarrollos sigue al alza.

Hay en proceso la construcción de otros cuatro parques industriales en San Juan Río, Colón, El Marqués y Querétaro, aseveró el secretario de Desarrollo Sustentable, Marco Del Prete Tercero.

Explicó que estos cuatro parques abarcarán una extensión de 500 hectáreas dedicadas al sector industrial del estado.

Querétaro apuesta por economía circular

Además, señaló qué hay 45 parques industriales, los cuales han realizado ampliaciones de sus instalaciones por etapas.

“Parques industriales tenemos en el estado 45, están en proceso de construcción probablemente unos tres o cuatro, algunos van en segundas etapas”, aseveró.

En nueve años el incremento de parques industriales ha sido del 53%, ya que medios locales reportaron en 2013 que había 21 parques industriales, y ahora se reportan 45.

En tanto, el secretario estatal ha señalado que hay en cartera 76 proyectos en cartera, los cuales representarían 104 mil millones de pesos de inversión. Hay en proceso cuatro parques industriales para Querétaro. Mientras que en el año ya se han concretado 29 proyectos de inversión, lo cual es un incremento respecto a 2021.

Desde 2001, año en que abrió su primera instalación en México, BRP ha logrado sumar cada vez más capacidades de manufactura en el país. Al mismo tiempo. Ha ampliado su plantilla laboral hasta convertirla en la más grande de todo el corporativo.

De acuerdo con información de la compañía canadiense. Alrededor del 70%, de los cerca de 20,000 empleados con los que cuenta en el mundo. Por ejemplo, se ubica en alguna de las cuatro plantas que tiene en México. Tres de ellas localizadas en Ciudad Juárez, Chihuahua, y una más en la capital de Querétaro.

El éxito logrado en el país los llevó a ampliar recientemente su locación queretana. En la que abrieron el Centro de Maquinados de Norteamérica (NAMC, por sus siglas en inglés), el cual comenzará su producción en septiembre próximo.

Un centenar de nuevos asociados se estarán sumando a BRP para operar este sitio, en el que se fabricarán los componentes principales de los motores Rotax.

“México se ha convertido en el centro de producción más importante de BRP y juega un papel clave para satisfacer la fuerte y sostenida demanda de nuestros productos para deportes motorizados. Recientemente, anunciamos que nuestras futuras motocicletas eléctricas Can-Am se producirán en Querétaro. Y hoy estamos muy emocionados de abrir el nuevo Centro de Maquinados de Norteamérica. Estas inversiones son un testimonio del compromiso que tiene BRP con la región y su talento”. Expresó Thomas Uhr, director de Tecnología de la compañía canadiense. Durante su visita a Querétaro para la inauguración del NAMC.

 

¿Comprar una nave industrial o rentarla mejor opción? Cuando un fabricante o empresa transnacional desea expandir operaciones puede decidir entre comprar o rentar una propiedad industrial. La decisión depende de variables que van desde la estrategia de negocio hasta diferentes factores económicos en el país y el mercado. Ambas alternativas tienen pros y contras. De acuerdo con especialistas de Frontier Industrial. Esta se trata de una empresa dedicada a la venta de terrenos industriales y a la renta de naves industriales.

Entre las ventajas de comprar una nave industrial destaca obtener plusvalía a largo plazo, pues el propietario puede disponer como le convenga de este activo. También puede utilizarla como soporte financiero.

Asimismo, existe la posibilidad de subarrendar. Que es una práctica común cuando una empresa no utiliza el 100 por ciento del inmueble. ¿Comprar una nave industrial o rentarla mejor opción? De esta forma, puede rentar el resto para tener una fuente secundaria de ingresos.

Elegir la opción de comprar permite el control total de la propiedad. Pues la empresa dueña no necesita negociar con el administrador del parque industrial. En materia fiscal también genera la deducción de impuestos como parte de los incentivos de gobiernos estatales o municipales para atraer inversiones.

Pero no todo son beneficios. Entre las desventajas de comprar una nave industrial están que se requiere una fuerte inversión inicial. ¿Comprar una nave industrial o rentarla mejor opción? Si se va por este camino se deben cubrir obligaciones fiscales, derechos, impuestos, así como gastos notariales, de registros y legales, además del precio.

Comprar implica desembolsar gastos regulares de mantenimiento y reparaciones, lo que exige mayor flujo de caja.

LA SEGUNDA ALTERNATIVA

En caso de que la decisión sea rentar, esto generará como primera ventaja una mayor liquidez en la empresa. Esto se deba a que, al no tener que pagar enganche ni gastos de conservación, la empresa tiene mayor flujo de caja y recursos financieros.

Otro pro es tener flexibilidad para traslado, ya que, si se prevé un rápido crecimiento, se pueden rentar otras naves industriales o bien mudarse.

Rentar implica también costos fijos mensuales y tener certeza de los gastos en el tiempo. Además, se tiene una mayor facilidad para obtener permisos si acude con una plataforma especializada en construcción y alquiler de edificios industriales. ¿Comprar una nave industrial o rentarla mejor opción? Es el caso de Frontier Industrial, la cual cuenta con toda la experiencia en la renta de naves industriales.

Entre las desventajas de rentar naves industriales destaca que no se genera rendimientos ni plusvalía. Tampoco se tiene control de la propiedad, pues el contrato de renta puede incluir restricciones, cláusulas de renegociación o cargos por terminación anticipada, y la empresa no aumenta activos.

En conclusión, para empresas extranjeras que requieren un espacio temporal, la renta de naves industriales será lo más conveniente, y Frontier Industrial cuenta con la flexibilidad para adaptarse a las necesidades de cada cliente.