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Inversión en naves industriales creció 54% en el 2023, el sector de parques industriales se ha posicionado como uno de los grandes ganadores. De la reconfiguración de cadenas de suministro a nivel global. Tendencia conocida como nearshoring. sin embargo, sobre la mesa permanecen algunos desafíos para captar todas las oportunidades que esto representa para la economía mexicana.

A lo largo del 2023, los desarrolladores miembros de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP). han realizado una inversión de 2,790 millones de dólares en la construcción de esta clase de bienes raíces. Esto es 54% más en comparación con el 2022.

En conferencia de prensa, Sergio Argüelles. Todavía presidente de la organización — finaliza su periodo el 31 de diciembre de este año. Informó que dicho monto podría incrementares cerca de 14% en el 2024.

Si bien, los desarrolladores trabajan a marchas forzadas para continuar con el desarrollo de parques industriales. Inversión en naves industriales creció 54% en el 2023, las dificultades para el acceso a energía (especialmente, de fuentes renovables). Han tenido consecuencias en algunas decisiones de inversión por parte de empresas extranjeras.

“Se han perdido inversiones por falta de energía limpia, quiero pensar que no se han perdido, sino que sólo se han pospuesto. México sigue siendo un mercado atractivo. Pero si flexibilizamos la política energética y empezamos a abrir las puertas a la inversión en energía limpia, sin duda habrá más interés”, comentó el también director general de Finsa.

Durante los dos años al frente de AMPIP, Argüelles mantuvo reuniones de trabajo con Manuel Bartlett. Director general de la Comisión Federal de Electricidad (CFE) y con Rocío Nahle, secretaria de Energía hasta octubre pasado. Con el objetivo de hacer mancuerna y resolver el tema de la demanda de energía necesaria para la operación de los parques industriales.

“Identificamos el potencial de la demanda y les ofrecimos hacer mancuerna en el apoyo de generación de energía. Al construir parques de autogeneración a través de turbinas y gas, pero no se pudo llegar a un acuerdo. Se lo llevaron de tarea y esperamos que la próxima administración lo tome en cuenta”, añadió.

Demanda acumulada hasta 2027

Favorecidos por el nearshoring. Los parques industriales de la AMPIP alcanzaron cifras récord; entre el 2022 y el 2023. Registraron una demanda acumulada de 3.1 millones de metros cuadrados y se espera que logren los 6 millones de metros cuadrados para el 2027.

El interés por parte de las empresas extranjeras también se ve reflejado en la disminución del espacio disponible dentro del sector. Argüelles mencionó que previó a los años históricos, la tasa de vacancia era de 6%, mientras que hoy en día. Mercados como Tijuana, Ciudad Juárez y Monterrey se encuentran prácticamente con nula disponibilidad.

Por el momento, se tienen detectados 50 parques industriales en proceso de obra. Los cuales representan más de 2,000 hectáreas para atender el nearshoring.

“México es el mejor socio de manufactura y distribución para la estrategia de las empresas extranjeras que tienen su mercado objetivo en la región norteamericana. Desde hace muchos años, el país probó su calidad, su productividad y su extraordinaria mano de obra, lo que se está viviendo del nearshoring es sólo una confirmación de ello”, agregó Argüelles, como parte de su último informe al frente de AMPIP.

Ciudades del norte y Bajío con mayor potencial industrial ante nearshoring. Monterrey, NL. Gracias a la sofisticación. A la absorción de sus parques industriales y su cercanía con el principal socio comercial que es Estados Unidos, Monterrey, Ciudad Juárez, Saltillo, Tijuana, Querétaro y Guadalajara. Destacan como las ciudades más avanzadas para enfrentar los retos del nearshoring. Coincidieron expertos.

Luego de que la desarrolladora de parques industriales FINSA. Lanzara su primer Índice de Desarrollo Industrial (IDI) 2023. El cual indica que Nuevo León, Chihuahua y Coahuila. Son las entidades en las tres primeras posiciones del IDI. Por factores como su alta participación en el mercado inmobiliario industrial. Su liderazgo en el PIB industrial, exportaciones de manufactura y atracción de Inversión Extranjera Directa (IED). Emilio Cadena, presidente y CEO de Prodensa refirió que -las ciudades más preparadas. No diría estados. Son Monterrey sin duda el número uno. CCiudad Juárez, pero habría que poner en esa lista a Tijuana. Desde el punto de vista de mayor actividad en los parques industriales-.

Añadió que históricamente Tijuana ha sido uno de los top 3 en el desarrollo de propiedades industriales. Ciudades del norte y Bajío con mayor potencial industrial ante nearshoring. Con algunos retos más difíciles en cuanto al desarrollo de las naves.

Y luego vienen otras ciudades que llamaría mercados secundarios. Que pudieran ser Mexicali, Reynosa, Querétaro, Guadalajara, y Guanajuato. Que también están teniendo mucha actividad”, dijo Emilio Cadena.

César Cruz, socio experto en Fusiones y Adquisiciones y Operaciones de Negocios de la firma legal Santamarina y Steta, a cargo de la sede de Monterrey. Destacó que “la principal razón por la que estas ciudades están atrayendo al nearshoring es por la cercanía con Estados Unidos. Como nuestro principal socio comercial y por la sofisticación de estas urbes”.

“En segundo lugar, coincidiría el atractivo en las ciudades en el Bajío, combinado con aspectos de conectividad o infraestructura. Lo ideal es tener carreteras (eficientes) pero no descarto el uso de vías férreas. Que resultan ser más convenientes para estas industrias. En este contexto, Monterrey. Tiene ciertos parques industriales que pueden tener acceso a la red ferroviaria”, destacó.

Índice de Desarrollo Industrial

Según el IDI 2023, Nuevo León, Chihuahua y Coahuila son las entidades en las tres primeras posiciones en el Índice por factores como su alta participación en el mercado inmobiliario industrial. Su liderazgo en el PIB industrial, exportaciones de manufactura y atracción de Inversión Extranjera Directa (IED).

Nuevo León es líder en inventario de naves industriales con 14.5 millones de metros cuadrados y quien más crece con 860,000 metros cuadrados en construcción en los últimos cinco años. Le siguen, Chihuahua con 9.6 millones de m2, Baja California con 6.9 millones de m2 y Tamaulipas con 6.6 millones de m2.

Dimensiones

El Índice muestra resultados por cinco dimensiones. Infraestructura, entorno económico, entorno social, medio ambiente, talento e innovación.

Al respecto, el experto de la firma legal Santamarina y Steta dijo que “los términos en que están consideradas estas dimensiones me parece apropiado. Si vemos otros reportes de competitividad que son emitidos por otras instituciones como el Instituto Mexicano para la Competitividad (Imco), vemos otros rubros. Yo agregaría el tema de Estado de derecho, pudiera ser otro elemento a considerar. Pero tiene que ver con el enfoque que se está dando en este estudio a la actividad industrial”.

Infraestructura básica

Irma Peñuñuri García, directora de los programas académicos de Licenciatura y Posgrado en Diseño Industrial e Ingeniería en Innovación Sustentable de la Universidad de Monterrey (UDEM). Indicó que con la llegada de Tesla hay un importante crecimiento en los parques industriales del estado. El cual está en el top three de entidades industriales y se prevé que seguirá así los próximos cinco años.

“Hay lista de espera en los parques, realmente hay una sobre demanda, eso va a implicar mucho crecimiento económico y habrá presión por el agua y la energía. Pero ya se tiene un plan con las autoridades locales para atender y darle cobertura a estas necesidades de infraestructura”, recalcó la académica.

En la dimensión de infraestructura. Se debe considerar que la industria manufacturera por lo general no es un gran usuario de agua. Excepto la agroindustria, “en la distribución y transmisión de energía eléctrica es donde más velocidad de inversión necesitamos y más retos tenemos y hay que hacerlo en conjunto con la Comisión Federal de Electricidad (CFE)”, puntualizó Emilio Cadena.

También es importante la infraestructura de telecomunicaciones. Y la adopción de tecnología. Pues cada vez las plantas requieren estar más interconectadas y necesitan fibra óptica para una mejor conexión. Gas natural y mayor infraestructura logística.

Reinventando los centros comerciales: Estrategias ante el crecimiento. En 2050, el e-commerce representará el 25 por ciento de las ventas retail totales. Según estimaciones de Google México y Euromonitor. De esa manera, los centros comerciales se encuentran ante su mayor desafío en su historia.

Conforme cambia el comportamiento de los consumidores. Y las tendencias de compra. Muchos centros comerciales experimentan descenso de visitantes y ventas. Asimismo, los grandes almacenes ven difícil competir con la infinita selección de productos. Comparaciones de precios y capacidad de atención continua de las compras online.

Miguel Arrañaga, director regional de ventas de Hikvision México. Comentó a NotiPress que los compradores actuales tienen más poder que nunca. En ese sentido, sus expectativas. Para todas sus compras se elevaron a un nivel mucho más alto. Reinventando los centros comerciales: Estrategias ante el crecimiento. Por lo cual, solo las empresas enfocadas en el cliente alcanzarán el nivel esperado.

A diferencia del e-commerce. Los centros comerciales dan a sus clientes la experiencia interactiva en persona. Por lo cual, brindar una experiencia al cliente puede ayudar a los centros comerciales a recuperar su fidelidad. Y aumentar los ingresos a largo plazo, señaló el experto.

Considerando lo anterior, Hikvision brindó algunas soluciones para ayudar a los comercios minoristas. A mejorar la experiencia del cliente. Y a la vez hacer a los centros comerciales más competitivos. Por lo tanto, en primer lugar, se debe de comprender. Y satisfacer las necesidades de los clientes. En tiempo real por medio de la Inteligencia del Cliente. Reinventando los centros comerciales. Estrategias ante el crecimiento. Es decir, un seguimiento. De una serie de métricas para atraer a compradores.

Al cuestionarse el promedio diario de visitantes. Si hay una proporción razonable de compradores. Por empleado o si se conocen los recorridos de los clientes. Se podrá entender. La importancia de las decisiones basadas en los datos. Con métricas claves, los centros comerciales. Podrán poner en marcha actividades de marketing. Más eficaces y poder generar más visitantes y ventas.

Las métricas se pueden obtener mediante cámaras inteligentes. Pues los mapas de calor permiten conocer. En tiempo real el recorrido de los clientes por el centro comercial. Además, se puede contar a los usuarios que entran y salen. Asegurando que haya suficiente personal disponible para atenderlos.

Por ejemplo, actualmente, los grandes almacenes cuentan con tiendas convencionales. Restaurantes, escenarios de entretenimiento. Actividades navideñas y mucho más. Para atraer nuevos visitantes y mantener la afluencia. Por ejemplo, los centros comerciales deben crear experiencias de compra divertidas y únicas.

Para estos casos, las soluciones de pantallas comerciales de Hikvision permiten poner efectos visuales llamativos. Publicidad atractiva y soluciones de navegación digital. Por ejemplo, se puede colocar señalizaciones digitales en los pasillos centrales. Logrando crear una experiencia memorable para los visitantes. Estas soluciones captan la atención de los compradores y proporcionan información. Logrando impulsar toda la experiencia de una manera eficiente y agradable.

Otro punto que los centros comerciales pueden mejorar son sus estacionamientos por medio de una gestión inteligente. Actualmente, los centros comerciales deben de garantizar a los clientes encontrar espacios de estacionamiento rápidos. Pero también alguna herramienta para localizarlos fácilmente en el estacionamiento.

La última pieza del rompecabezas, señaló el experto, es la seguridad, por lo cual se recomendó la solución de video inteligente para que los equipos de seguridad reciban alertas en tiempo real. La firma cuenta con varias aplicaciones de seguridad, las cuales van desde las tradicionales hasta algoritmos con IA para detectar problemas en tiendas.

Impulsa nearshoring tendencias en construcción industrial en México, la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC). Indicó que con el nearshoring. Han llegado al país. Nuevas tendencias para la creación de edificios y naves industriales.

El gremio inició una campaña de constante aprendizaje. En rubros como la eficiencia energética. La descarbonización. Materiales verdes, construcciones inteligentes. Tecnología y robótica.

Estos temas tomaron mayor énfasis en el último año. Resaltó Guillermo Acebo Salmán, presidente en Reynosa de la CMIC. Ya que los inversionistas extranjeros. Consideran a las construcciones inteligentes o sostenibles. Como parte de sus competencias.

Máquinas robotizadas

“Las tendencias a nivel internacional se enfocan. A utilizar materiales verdes. Por ejemplo, concretos absorbentes. También máquinas robotizadas. Impulsa nearshoring tendencias. En construcción industrial en México. Con las que se hacen más precisos algunos procesos. La inversión extranjera. Ya tiene el conocimiento. Y busca sumar competencias en México. Por eso nos estamos capacitando, adaptándonos”, externó.

En frontera donde se ubica Reynosa. Tamaulipas la CMIC inició con capacitaciones continuas. Por ejemplo, donde expertos preparan a los constructores. Para aplicar las nuevas tendencias. Por lo tanto, a través de proyectos comerciales o industriales.

Añadió que “la combinación de practica con teoría es algo fundamental. Para desarrollar estas nuevas tendencias. Por ejemplo, tuvimos la participación de un experto de Israel que nos mostró lo que están haciendo allá. Cuáles son las ventajas. Para el sector comercial e industrial. La relocalización. De empresas está demandando. Que los constructores sean más competitivos”.

Expansión de nuevas industrias

Por ejemplo, el presidente agregó que la CMIC sostiene reuniones con los principales desarrolladores. Por lo tanto, quienes coinciden en la importancia que tendrá el 2024. Para la expansión de nuevas industrias en el norte de Tamaulipas.

Y concluyó: “Queremos que el próximo año sea el detonante. Para las construcciones industriales. Como naves, bodegas. En estas reuniones con los desarrolladores se analizan panoramas y tendencias. Precisamente por eso decidimos incluir a los edificios inteligentes en el área de capacitación continua. Porque la iniciativa privada elegirá al que este mejor preparado. Tanto en mano de obra como en conocimientos para ejecutar su inversión”.