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Tag Archives: Especialistas en la construcción de naves de obras industriales

El sector industrial fue de los menos afectados durante la primera mitad del año no solo por el tema de e-commerce, en el norte del país también hay bajas tasas de desocupación (vacancy) por su enfoque en la manufactura de exportación. Ahí hay mucha actividad en el sector automotriz, electrónico, farmacéutico y de equipo médico, y“esos sectores en general se han mantenido sanos”, dijo en entrevista Rafael McCadden, director Industrial y Logística, de Colliers International.

Mencionó que en Ciudad de México y Monterrey ha habido una ocupación interesante impulsada por el comercio electrónico, “esa tendencia va muy bien con un precio de renta que se han mantenido alrededor de 5.0 a 5.50 dólares por metro cuadrado al mes.

Con la firma del TMEC y la reapertura de las plantas automotrices (siguiendo los protocolos de seguridad), el Bajío está resurgiendo, y eso “es muy buena señal”. Si bien esta región depende del sector automotriz, el de alimentos es muy importante y no se ha visto lastimado en ningún sentido, puntualizó Rafael McCadden.

Las tasa de vacancia a nivel nacional está entre 2.7 y 7.5 %, de acuerdo con Colliers. El consultor explica que el 7 % muestra un mercado equilibrado entre oferta y demanda, en general. “El mercado industrial está con baja desocupación, y ciudades como Tijuana y Ciudad de México están abajo del 3 % de desocupación”.

Tras puesta en marcha del TMEC, “vienen varios años muy positivos” para los desarrolladores del norte del País. Lo anterior, revela la “necesidad de que se construya más para tener mayor oferta hacia los posibles usuarios”, de acuerdo con McCadden.

Además alienta la inversión en este sector. Gerardo Ramírez, SIOR director Regional Industrial de JLL México comentó que el mercado de capitales “sigue muy activo”. Recuerda que en 2019, con todo los problemas económicos que ya existían, se vendió un portafolio de cerca de 800 millones de dólares (mdd) que compró FUNO. Y sigue la venta de portafolios, aunque de menor valor.

La operación a la que se refirió Gerardo Ramírez ocurrió en noviembre pasado cuando Fibra Uno adquirió el portafolio industrial desarrollado por FINSA, en asociacióń con Walton Street Capital, de 1.2 millones de metros cuadrados, en 841 mdd. La operación comprendió un portafolio de 74 edificios industriales, distribuido en 9 estados, además de un millón de metros cuadrados de reservas territoriales en mercados estratégicos, y fue considerada la más importante en América Latina.

“La inversión no ha parado por el interés que hay en Ciudad de México y porque además la industria ha sido muy resiliente ante estas dos crisis: la devaluación del peso frente al dólar y la pandemia de Covid-19”. Los inversionistas voltean a ver la industria porque es una inversión segura, expresó Ramírez.

“La expectativa es positiva porque hay algunos proyectos que entraron en pausa por el tema del coronavirus, pero ahora ya estamos trabajando más que antes 2020. Entre los proyectos que se están reactivando, más los proyectos nuevos, el sector está sano y en crecimiento, sin duda, el segundo semestre será mejor que el primero”, aseguró Rafael McCadden, quien se refirió a algunas tendencias que están modificando este sector y mostrando su músculo resiliente:

1. Arrendamientos en pesos. Las empresas dedicadas al comercio electrónico prefieren rentar en pesos, aunque los desarrolladores tienen preferencia de que se les pague en dólares, por el tipo de fondeo que tienen. A pesar de ello, sí hay una tendencia a que haya más arrendamientos en pesos en el mercado logístico, sobre todo en el centro el país. En la zona norte siguen predominando las rentas en dólares.

2. Fenómeno nearshoring. La consultora Deloitte señala que la pandemia provocará cambios en la selección de empresas proveedoras modificando la orientación hacia empresas locales o de geografías cercanas. Por otro lado, Colliers se refiere a que la afectación en la cadena de suministro de China hacia Estados Unidos está empujando a las empresas a buscar cadenas más resilientes, más robustas y que tengan menos fallas, y con la firma del TMEC y la pandemia, México es el destino lógico para nuevas inversiones que ya estamos viendo. Tanto empresas americanas, europeas y asiáticas buscan reubicarse en México para tener cadenas de suministro más resilientes. Esa tendencia es de largo plazo. Hoy empezamos a ver empresas que se están acercando, pero hacer un cambio en una cadena de suministro es algo que tarda años. Sí hay optimismo de que eso va a generar inversión, exportación, empleos, pero no va a pasar en el corto plazo.

3. Opciones de financiamiento. A pesar de lo que vivimos, los desarrolladores industriales buscan seguir construyendo y ofreciendo naves industriales debido a la baja tasa de vacancia y creciente demanda, y lo están logrando con opciones de financiamiento como los CKDS.

4. La última milla. Cada vez la naves industriales que se construyen o reconvierten son cada vez más logísticas y menos de manufactura. Esto ante la alta demanda de consumidores y la necesidad de que los productos lleguen lo más rápido. La idea es estar más cerca del cliente para entregar más rápido, fenómeno que se conoce como la última milla, que consiste en poder tener centros de distribución dentro de la ciudad, lo que también esta ocasionando que cada vez se unan más el retail y la actividad Industrial. Estamos observando la tendencia de que los mismos centros comerciales funcionen como centros de última milla para llegar más rápido al consumidor.

5. Automatización. El mercado Industrial está teniendo tendencias interesantes hacia la automatización y robotización, coinciden Deloitte y Colliers. Esta tendencia demanda naves más altas, lo que impulsa la construcción de nuevas naves. El mercado sigue modernizándose por el empuje tan importante en toda la robotización y automatización en manufactura y logística.

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En los últimos años, el mercado inmobiliario y la industria de la construcción han experimentado diversos cambios comerciales y tendencias arquitectónicas. En este sentido, hemos podido observar el gran auge y crecimiento de las casas prefabricadas.

Actualmente, las viviendas prefabricadas son una de las mejores y más populares opciones que se pueden encontrar en el mercado. Las características propias de este tipo de construcción ofrecen una gran cantidad de ventajas. Entre los principales aspectos que caracterizan a las casas prefabricadas son la rapidez en la ejecución de las obras, su gran versatilidad para llevar a cabo diversos diseños y los más asequibles presupuestos para todo tipo de personas.

Han sido éstos algunos de los más importantes aspectos que han determinado el éxito comercial y arquitectónico de este tipo de viviendas. Una alternativa que ha venido a fortalecer nuevamente el mercado inmobiliario y el crecimiento económico del sector de la construcción. Así mismo, es una nueva oportunidad para que quienes quieran construir la casa de sus sueños, puedan hacerlo a través de un excelente equipo de profesionales de la arquitectura moderna.

A continuación, hemos realizado un pequeño trabajo de investigación con el objetivo de conocer y detallar los principales beneficios de las casas prefabricadas.

Ventajas más importantes de las casas prefabricadas

Construcción en tiempo récord

Gracias a las casas prefabricadas, aquellos días en los que había que esperar una gran cantidad de tiempo para la finalización de las obras, se acabaron.

Las mejores casas modulares pueden estar listas en menos de 6 meses, un tiempo considerablemente corto en relación a todo el proceso de construcción de una casa convencional.

Esto se debe a que una gran cantidad de espacios y módulos de la casa, se encuentran previamente construidos. Por ello, la labor de ensamblaje hace mucho más rápido el proceso de construcción.

Construcciones que favorecen la sostenibilidad

Diversos estudios y expertos han determinado que el proceso de construcción de una casa prefabricada es mucho menos contaminante y más sostenible.

La razón es que las piezas prefabricadas se llevan a cabo bajo procedimientos industriales donde los recursos (agua, energía eléctrica, materiales) son mucho más eficiente y se aprovechan al máximo desde los talleres de fabricación.

Obras hechas a medida

Los clientes que solicitan la construcción de una casa prefabricada tienen la oportunidad de disfrutar de un proyecto hecho totalmente a medida. Y es que las compañías de construcción ofrecen dos tipos de servicios para las casas modulares: los diseños estándar y los personalizados.

La segunda opción puede ser un poco más costosa. Sin embargo, mantienen un precio menor en comparación con los presupuestos que suponen las obras de casas tradicionales.

Poseen menos trámites

La legislación y los ayuntamientos no cuentan con normativas desarrolladas y regulaciones con respecto a las casas prefabricadas. Por ello, una de las características y ventajas más destacadas de este modelo de construcción de viviendas, es que pueden ser construidas en cualquier lugar.

Según han declarado expertos en el sector de la construcción, las casas modulares prefabricadas son reconocidas por la ley como mobile home, una definición que las convierte en obras mucho más versátiles en torno a los trámites y papeleos para la ejecución del proyecto.

Presupuestos asequibles

Por último, el aspecto de mayor relevancia es que las viviendas modulares poseen un precio en el mercado destacadamente más asequible, en relación a las viviendas convencionales.

Es una de las razones que ha motivado el creciente auge para este tipo de obras dentro del sector de la construcción.

Al tratarse de un modelo de fabricación industrializado, es mucho más sencillo mantener el estricto control del presupuesto de la obra, evitando así gastar una gran cantidad de dinero en imprevistos o situaciones inesperadas en el proceso de ejecución de las obras.

Sin duda, las casas modulares prefabricadas representan una verdadera alternativa en el mercado inmobiliario en España y el resto de Europa.

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Es un hecho que México enfrenta grandes retos económicos, de seguridad y certidumbre para la inversión. Sin embargo, su competitividad laboral y geográfica lo hacen uno de los mercados más importantes en el mundo para el sector industrial.

Claudia Ávila Connelly, directora general de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP) explicó a Revista Inversión Inmobiliaria que, si bien la negociación del Tratado Comercial México, Estados Unidos y Canadá (T-MEC), así como el cambio de gobierno generaron incertidumbre, el país sigue siendo atractivo para la llegada de nuevas empresas, que buscan aprovechar dichas ventajas.

“La incertidumbre genera posibilidades de inhibir la inversión. Sin embargo, más allá de retos que tenemos que enfrentar y resolver como la inseguridad, la corrupción, la incertidumbre en cuanto a lo que está pasando con nuestro nuevo gobierno, México es competitivo por su talento, la conectividad el acceso a mercados, sus clústeres industriales, etc.

“En ese sentido, la ocupación en los mercados inmobiliarios industriales va a seguir, va a continuar, porque el indicador con el que correlacionamos la ocupación de naves generalmente son los flujos de Inversión Extranjera Directa (IED) y el comercio exterior”, destacó.

De acuerdo con la representante de los más de 273 parques industriales que forman parte de la AMPIP, con un total de 2,286 inquilinos instalados, Estados Unidos es el principal origen de IED en estos espacios construidos en el país, seguido de Japón, Alemania y Corea.

“Mientras veamos a las estadísticas de IED, especialmente en manufactura que sigue habiendo un flujo importante, eso implica una probabilidad de que va a seguir el crecimiento de ocupación de espacios industriales”, comentó.

Ávila Connelly dijo que, a la par con la ratificación del T-MEC –que dará mayor certidumbre a la industria-, se debe trabajar en la promoción y fortalecimiento de las condiciones internas, desde infraestructura, seguridad y Estado de Derecho, para atraer a más empresas que quieran comprar o rentar espacios para sus operaciones.

Además, destacó el papel que jugará el T-MEC para el acceso al mercado de estas empresas y la certidumbre jurídica de dichas inversiones, dado a que durante el proceso de negociación algunos proyectos se pararon porque no se sabía lo que pasaría para el sector.

La AMPIP es una asociación conformada por 67 socios corporativos, que cuenta con una reserva territorial de más de 105.8 millones de metros cuadrados (m²), más de 38.9 millones de m² de espacios industriales construidos y 2.5 millones de m² en desarrollo.

De acuerdo con la directora general de la Asociación, de 2018 a 2020, los socios de la AMPIP han sumado una inversión de más de 84.3 millones de pesos y generado más de 2 millones de empleos.

En esa lógica, el principal objetivo de la organización ha sido promover y detonar la inversión de empresas que buscan las mejores ubicaciones, con potencialidad para desarrollar nuevos polos económicos en el país.

“Queremos ser una fuente de información y atención a los inversionistas y por otro hacer promoción proactiva en el extranjero”, aseguró la especialista.

En ese tenor, las perspectivas de la Asociación para este 2020 son alentadoras para el desarrollo de nuevos espacios industriales en todo el país, principalmente para la industria manufacturera y de logística y distribución, que durante el año pasado registró un crecimiento importante de operación.

“Vemos una perspectiva positiva para este año, porque el año pasado hubo un incremento en general del 5% del inventario, porque los desarrolladores previeron una demanda potencial por la competitividad. El porcentaje de ocupación estuvo por arriba del 90% que eso es sano, en general. Es un mercado sano. El año pasado la tasa de vacancia a nivel muy general en el país fue 7%”, enfatizó.

AMPIP en números

  • 67 socios corporativos, entre desarrolladores, fondos de inversión, Fibras y gobiernos estatales
  • 273 parques industriales
  • 2,500 empresas instaladas
  • 36 millones de metros cuadrados construidos
  • 5 millones de empleos generados
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Cuando parecía que el sector inmobiliario empezaba a repuntar, la amenaza de Covid - 19 frenó por completo la actividad. A mediados de mayo, los locales volvieron a abrir con protocolos de salud, por turno y según la terminación del DNI. Por el momento, las tareas se abocaron a la resolución de las cuestiones que quedaron trabadas antes del establecimiento de la pandemia. De aquí en más, agentes y desarrolladores vislumbran distintas realidades para el corto plazo. Y a pesar de las diferencias, todas las voces se resumen en un testimonio: “Hace 24 meses nuestro sector viene siendo olvidado. Un mes tras otro estamos rompiendo récords de estadísticas negativas”, confesó Federico López Castromil, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, en diálogo con la TV Pública. “Necesitamos que se reactive el sector, más allá del coronavirus”.

Para Ariel Champanier, CEO de Re/Max Premium, “nada va a ser lo que era. Esta crisis adelantará los tiempos, fundamentalmente en lo que respecta a la tecnología. Muchas herramientas que ya existían y no eran utilizadas, llegaron para quedarse. Sin embargo, también estoy convencido de que la tecnología no reemplazará al agente inmobiliario”. El especialista considera, además, que “el mercado se limpiará ya que gran parte de las inmobiliarias quedarán afuera de esta nueva realidad. En algunos casos por no tener sus finanzas sanas, en otros por no saber o no querer salir de su zona de confort”.

Espacios abiertos. Según las consultas que están recibiendo las inmobiliarias, aumentó la búsqueda de unidades con áreas verdes y expansiones.

Para Fernando Pozzi, de la inmobiliaria que lleva su apellido, la clave está en cómo logrará adaptarse el mercado a la economía que quedará después de la cuarentena. “Pasamos de un dólar de $ 80 a otro en $ 120 en tan solo 60 días y con clientes compradores sentados arriba de los billetes; sin dudas los precios necesitarán ajustarse para lograr interés. Las cosas no valen lo que deseamos, debemos aceptar que los inmuebles tienen un precio cuando alguien lo convalida, lo adquiere”.

Champanier, adhiere: “En el corto plazo la tendencia es hacia abajo. En el mediano o largo los valores se terminan recuperando, pero lo que vemos en el inmediato es una baja significativa dadas las circunstancias, devaluaciones, etcétera”. Y detalla tres indicadores sobre los cuales habrá un reacomodamiento de precios: el costo de la nueva construcción, la oferta de inmuebles y los propietarios necesitados de efectivo. “Yo estoy convencido de que sobran compradores, lo que falta son vendedores que acepten la realidad del mercado. Esto que digo lo fundamento en el hecho de que las propiedades que hemos captado a valor de mercado se reservaron en menos de dos semanas, aun en este contexto”, concluye.

Por su parte, Miguel Ludmer, de Interwin, entiende que no habrá una tendencia a la baja generalizada, sino que corresponde más bien a casos puntuales. “Todo depende de la situación del propietario o desarrollador. En general este es un mercado que no tiene deuda, entonces la mayoría de los vendedores prefieren esperar y no concretar la operación con tal de no bajar su precio”.

Miguel Ludmer. El responsable de Interwin considera que la caída de precios en inmuebles usados no será generalizada, sino en casos puntuales.

Nahuel Vera Cifre, de la inmobiliaria Cifre, ve el “vaso medio lleno” y destaca las oportunidades del escenario actual. “Desde mayo de 2018 los precios vienen bajando, el mercado ya sufrió ese descenso. Es momento de comprar, de invertir, de mudarse, de buscar el balcón más grande, el jardín con más metros, el PH con terraza y quincho”. En cuanto al valor de los terrenos, sostiene que “son equivalentes a un porcentual de la posibilidad de construcción, por lo tanto está altamente ligado al precio de venta de las unidades y sabremos si hay variación en los próximos seis meses”.

La mirada de Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades, se enfoca en el mismo sentido. “En el mercado suburbano hoy se advierte una gran oportunidad para comprar un terreno y construir. Hace 12 meses, el dólar valía $ 45 y hoy se encuentra alrededor de $ 115 -considerando un dólar MEP o dólar Bolsa - es decir, que experimentó un crecimiento del 255%. Esta devaluación implica que el costo de construcción de una casa nueva, totalmente terminada y lista para mudarse, experimentó una baja del 50 %” La percepción del arquitecto y desarrollador Gerardo Azcuy, con decenas de edificios multifamiliares en CABA, es distinta. Desde su experiencia, si bien en Argentina las propiedades se valorizan en dólares, las oscilaciones en el valor del m2 son muy leves. “Sucede que en momentos de incertidumbre, o cuando se producen saltos en la cotización del billete, los costos de la obra en dólares suelen bajar un poco. Sin embargo, luego la inflación los alcanza. En momentos de estas características lógicamente aparecen ofertas por debajo del valor, y depende de cada compañía -en función de su liquidez y su solidez financiera- si quiere deshacerse de algunos metros o no. Pero son operaciones puntuales que no inciden realmente en el valor de venta del m2”, detalla.

Esteban Edelstein Pernice. El director de Castex Propiedades sugiere que las oportunidades estarán en la venta de lotes y construcción de viviendas unifamiliares.

Flavio Galli, titular de Grupo Tueroc, aporta otro dato que debería considerarse al momento de estimar los costos. “Estamos considerando un nuevo actor en la composición de nuestros precios y es un costo indirecto aún difícil de calcular, vinculado a los protocolos de salud. Este impactará en forma directa en la producción de la mano de obra, así como la disminución de la cantidad de obreros por m2, lo que hará aún más largos los plazos de obra”.

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