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Aquellas empresas que quieren invertir en el sector industrial de México tienen que analizar que el mercado este creciendo, si existe absorción de lo que se produce, si la venta va hacia la alza, qué tipos de contratos hay y quienes son los que rentan, son algunas variantes, que explicó Gerardo Ramírez, SIOR Director Regional Industrial de JLL (Jones Lang LaSalle) en conferencia de prensa.

Ante este tema de conocer la situación del sector industrial, la empresa de servicios profesionales de bienes raíces informa que en México el mercado ha crecido 5% en los últimos 10 años, de 2018 a 2019 incrementó 4.41%, lo que significa que el sector se va desarrollando arriba de la economía nacional.

Igualmente, comentó que se trata de un negocio dolarizado. “El 90% de los contratos, que existen de los 77.08 millones de m2, son en dólares; esto sucede porque los inversionistas son internacionales por lo que requieren su rendimiento en ese tipo de moneda”.

En cuanto a la desocupación que hay en el país, menciona que ha sido históricamente baja, en el Bajío (6.36%), Centro (3.12%) y Norte (5.98%), esto quiere decir que es un mercado sólido, “cuando la disponibilidad se comienza a disparar a más de 10% hay que preocuparse porque las rentas van a empezar a competir y los ingresos van a estabilizarse, lo cual es bueno para quien lo alquila, pero malo para los que invierten”.

La disponibilidad que se observa fue por el retraso del T-Mec, este suceso ha hecho que las empresas no tomen la decisión de llegar a México y tiene como efecto que el volúmen que se venía ingresando al país haya disminuido de tal manera que se ve reflejado, pues en 2018 se registró 3 millones 180 mil y en 2019 la ocupación fue de un millón, es decir, aproximadamente menos de 2 millones de m2.

“Ahora que ya ratificó el tratado, Estados Unidos y próximamente Canadá, es de esperarse que esto se aceleré y que las empresas que tenían la decisión de venir, lleguen al país. Otra buena noticia es el tema de China con EEUU, este país oriental tiene la opción de establecer sus fábricas en México sea de producción o manufactura para exportar a todo el mundo tomando la ventaja de que el país tiene un Tratado Libre Comercio con 43 países”.

Es por ello, que el SIOR refiere que hay mucho por trabajar en la industria, ya que hay personas que están esperando hacer contratadas, además de que existe suficiente infraestructura, añadido a esto que el gas natural es económico; asimismo que se tiene una gran cantidad de puertos, los cuales pueden ser una cadena de distribución interesante tanto para el Pacífico como del Golfo.

“Con toda esa infraestructura que se tiene, los jugadores nuevos llegarán a México; entonces en el Bajío se tiene una baja de absorción en 2018; la región Norte, de lo que nosotros llamamos la frontera, debe ser con manufactura para exporta a nuestro país vecino, mientras Estados Unidos tenga una economía sana y siga creciendo, los mercados de Matamoros, Reynosa, Ciudad Juárez, Chihuahua, Nogales y Agua Prieta seguirán avanzando”.

Ciudad de México, que es una de las zonas Centro, es un mercado dedicado a los centros de distribución, el norte de esta ciudad crece más de 700 mil m2 por año porque está atendiendo este mercado. “Con la entrada del e-commerce es importante hacer notar que para este comercio se requiere más o menos tres veces más espacios que para la venta tradicional, ejemplo es el norte de la CDMX que ya pasó la frontera con Tepotzotlán y ahora está hasta el arco norte, que está a unos 40 kilómetros de la caseta en donde hay centros de distribución y se da por la conexión con las vialidades”.

Este boom de centros de distribución se va a replicar en Puebla, Monterrey, Guadalajara y León porque ahora todo se compra a través de un dispositivo digital a cualquier momento, comenta Gerardo Ramírez.


Si bien la coyuntura económica afectó a muchos ejes productivos de nuestro país, los parques industriales siguen activos y mantienen dinamismo a la espera de que repunte. En la actualidad, hay más de 400 complejos distribuidos en la Argentina, de los cuales, el 20 por ciento son emprendimientos privados o mixtos, y, el resto, son promovidos por los gobiernos provinciales o municipales.

Allí operan empresas de diferentes rubros, en su mayoría Pymes, que se vieron afectadas por los vaivenes coyunturales. En muchos casos, debieron cerrar sus puertas por la poca producción y la disminución de la comercialización de lo elaborado, en otros se vieron afectadas por los problemas derivados de lo impositivo y también jugaron en contra las devaluaciones, el tipo de cambio volátil y la financiación con tasas altas.

Pero también, están los ejemplos de los que lograron mantenerse y crecer; fábricas que siguen produciendo en buen volumen. Desde el sector, coinciden en que se puede seguir creciendo y que más compañías pueden mudarse a estos complejos en donde obtienen beneficios fiscales, pagan por el mantenimiento de áreas comunes y se generan sinergias, entre otros beneficios.

Entre la Capital y el Gran Buenos Aires, hay más de 20.000 Pymes en condiciones de ser relocalizadas. En tal sentido, sería ideal, establecer políticas de incentivo tanto para la mudanza como para el lanzamiento de nuevos agrupamientos en la provincia (Parlascino)

Al respecto, Jorge Daniel Ballerini, el presidente de la Asociación de Propietarios del Parque Industrial Chivilcoy y vicepresidente de la Federación Argentina de Parques Industriales (FAPI), dio su panorama sobre el sector. “Es un sector poco desarrollado a nivel local. Muchas industrias se encuentran fuera de los parques, con los inconvenientes que trae esto a los vecinos y por la imposibilidad de crecimiento. Lo mejor, es que las empresas puedan crecer en un parque, más allá de las ventajas impositivas que reciban”.

“Aunque, la mayoría de los emprendimientos existentes carecen de la infraestructura y modernización necesaria para los tiempos que corren, en especial, los parques públicos”, agregó.

Por su parte, Darío Parlascino, el presidente de la RedParques Industriales y gerente general del Parque Comirsa, ubicado en el partido de Ramallo, precisó que la recesión de los últimos tiempos actuó en contra de la instalación de las compañías en los predios y se postergan las inversiones. “El estancamiento es producto de que no hay crédito para la radicación industrial. Las entidades financieras proponen muy pocas posibilidades de financiación y sin tasas subsidiadas para este tipo de acciones”, dijo.

En la provincia de Buenos Aires hay 150 parques industriales (85 poseen decreto provincial), “los cuales necesitan ser acompañados por políticas públicas de apoyo a su desarrollo y facilitar la expansión de las industrias en los mismos”, amplió el titular de RedParques.

En el Polo industrial Ezeiza y Polo industrial Spegazzini, el precio promedio de tierra con servicios es de 65 dólares, y de venta de una nave estándar, de 620 dólares; el alquiler de un galpón, oscila en los 3,5 dólares por m2

Existen más de 5.900 hectáreas de agrupamientos donde operan cerca de 4.000 industrias que generan más de 150.000 empleos, pero aún hay una capacidad disponible estimada en 1.381 hectáreas. “Entre la Capital y el Gran Buenos Aires, hay más de 20.000 Pymes en condiciones de ser relocalizadas. En tal sentido, sería ideal, establecer políticas de incentivo tanto para la mudanza como para el lanzamiento de nuevos agrupamientos en la provincia”, dijo Parlascino.

Además, las empresas del sector reclaman a los gobiernos por la falta de infraestructura básica, como asfalto (tanto en los caminos internos como en accesos), iluminación, energía, fibra óptica para comunicaciones y seguridad, entre otras. “Desde la administración nacional hay que impulsar líneas de crédito con tasas accesibles para capital de trabajo. Que además del mercado interno profundicen hacia el camino exportador”, dijo Ballerini.

Desde el movimiento interno

En el ámbito inmobiliario, el mercado de los complejos fabriles sigue incorporando nuevos m2 a la oferta actual. “Se busca activar el desarrollo. Desde las principales cámaras que representan la industria se vienen realizando reuniones de manera fluida con todos los interlocutores relacionados con la actividad y representantes del gobierno con el fin de establecer o resurgir medidas que favorezcan al sector. Entre ellos: beneficios impositivos, que si bien existen por ley, no se venían otorgando en estos últimos años”, dijo Pablo Daniel Fiorita, responsable de la división parques industriales del Grupo Adrián Mercado.

En cuanto a los valores del m2, por ejemplo, en el Polo industrial Ezeiza y Polo industrial Spegazzini, el precio promedio de tierra con servicios es de 65 dólares, y de venta de una nave estándar, de 620 dólares; el alquiler de un galpón, oscila en los 3,5 dólares por m2.

Mientras que en Plaza Industrial Escobar, el valor promedio de venta de la tierra es de 70 dólares por m2, y un depósito, unos 720. Allí, el alquiler de una nave es de 4 dólares. También, en el eje norte, en el Parque Industrial Tigre, el valor promedio de la tierra en venta es de 150 dólares, y el de un galpón, para alquilar, está en los 4,5 dólares por m2.

Sobre que superficies suelen buscar las compañías y qué cuestiones no pueden faltar en los inmuebles fabriles que requieren, Fiorita, indicó, que, “en cuanto al metraje existe una demanda cautiva de superficies acotadas, de 2.000 a 4.000 m2. Lo que no debe faltar son todos los servicios correspondientes para que las empresas puedan operar. Se tiene muy en cuenta la instalación eléctrica, la red de desagües, fibra óptica y gas industrial, entre otros; mientras que los establecimientos, además de poseer sus planos aprobados para poder habilitar, también deben ser funcionales para adaptarse a diversos rubros, con buenas circulaciones internas y entradas para camiones, por ejemplo”, detalló Fiorita.

La sociedad evoluciona y todas las industrias deben tener un cambio positivo en pro de la comodidad y adaptación a los nuevos hábitos que se generan día con día.

Un tema en específico lo encontramos en la vivienda, anteriormente se usaba o era una norma adquirir un departamento o casa; no obstante, lo habitual de la nueva generación es rentar, ya sea por cuestiones de movilidad, comodidad e incluso calidad de vida. Lo cierto es que hoy la vivienda en renta avanza a pasos agigantados y vive un escenario altamente favorable en comparación a la compra de inmuebles.

Los desarrolladores inmobiliarios tienen en sus manos una gran oportunidad: subsanar el problema de vivienda; esto adaptándolo al consumo de los demandantes actuales, estoy seguro que si saben aprovechar esta oportunidad tendrán un panorama con mucha más certeza de la que se vive actualmente.

Debemos tomar en cuenta que los jóvenes tienen una mentalidad específica, es necesario dividirlos en tribus para lograr un mejor entendimiento de qué es lo que necesitan. Por ejemplo: poco a poco se ha desincentivado el uso del automóvil, así como potencializado el uso de aplicaciones de todo tipo o transporte sustentable.

Los grandes desarrolladores han comenzado con una serie de edificaciones para las distintas tribus, una arista la encontramos en el coliving. Este modelo ha causado gran controversia social por su equiparación con lo que antes se conocía como una ‘vecindad’; lo cual considero que es una total desinformación. Lo cierto es que desde Homie.mx consideramos que es un modelo o forma de institucionalizar el modelo de vivienda en renta entre roomies. Los roomies siempre han existido, lo que pasará es que cada uno tendrá la certeza de con quién está rentando y no sufrirá por algún incumplimiento, esto agilizando los procesos, trámites, brindando seguridad a los arrendatarios y arrendadores.

Dentro de los nuevos hábitos también encontramos una tendencia interesante que poco a poco acapara la atención de los habitantes en distintas latitudes, estos son los conocidos ‘microdepartamentos’. Son espacios pequeños que rondan entre los 25 y 45 metros cuadrados con todas las comodidades y servicios. Especialmente están desarrollados para las personas que buscan cercanía y movilidad hacia su centro laboral, este modelo está pensado para las personas que no pasan mucho en su hogar y básicamente buscan un espacio de descanso sin tener que invertir demasiado tiempo en traslados.

Hay una vertiente que actualmente está siendo explotada en nuestro país y el resto del orbe, son los usos mixtos o múltiples, este modelo busca que todos los inquilinos de este modelo tengan cualquier tipo de servicio o comodidad en un mismo complejo, es decir; necesitas un supermercado, tiendas departamentales o restaurantes o algún servicio; podrás tener acceso a ellos sin la necesidad de salir del desarrollo. Además, un complemento perfecto es tener la oficina en un mismo sitio. Así que la tendencia ‘ermitaña’ (por decirlo de cierta manera) de este hábito es una solución a la movilidad; pienso que evitar lo caótico del tiempo de traslado en una urbe proporciones macro como lo es la CDMX, es fundamental para aumentar la calidad de vida.

Independientemente de que existe una saturación en la CDMX y exceso vehicular, no todas las tendencias o inversiones las encontramos en la capital del país. En los estados colindantes a la CDMX, como Puebla, Querétaro y otras zonas más distantes como lo es la Península de Yucatán; hallamos un modelo interesante por el nivel de inversión que requiere y lo redituable que puede llegar a ser. Estoy hablando de lo que se conoce como ‘Comunidades Planeadas’.

En un espacio de grandes dimensiones se construye una ‘mini ciudad’ por decirlo de algún modo; donde no adquieres un inmueble como tal en ese momento. Compras la comodidad de un desarrollo residencial vertical y/u horizontales de diversas densidades y categorías. Puedes encontrar todo lo necesario para vivir sin salir del complejo, una de las mayores ventajas es la seguridad. Regularmente los encontramos en el interior de la República como Riviera Maya, Querétaro y Guanajuato.

Luego de realizar un análisis general del panorama inmobiliario, incluyendo todas las variables posibles, me queda claro que es necesario una institucionalización de la renta; independientemente del modelo que tengamos urge estadística más clara y certera en torno de la vivienda en renta, debemos de dar ese paso firme e ir eliminando paulatinamente las sobras existentes en la industria; con la finalidad de brindar más garantías y seguridad en el arrendamiento.

Otro punto a destacar son los requerimientos que poco a poco van teniendo los nuevos demandantes de vivienda, el espacio que pretenden es volátil, es decir; así como tenemos espacios micro, también se están desarrollando espacios para todo tipo de gustos, como lo vemos en el de usos mixtos o bien inmuebles con un pequeño espacio al aire libre para convivir con la tendencia PetFriendly.

Seguramente ya habrás escuchado la frase: lo barato sale caro, o hayas tenido alguna mala experiencia por querer ahorrar unos cuantos pesos pero al final sales pagando casi el doble o hasta más. Algo muy similar ocurre cuando no se contrata a un profesional de la construcción para la elaboración de una casa, un negocio o una determinada obra y le dejamos la responsabilidad a personas sin experiencia.

Para que esta frase no sea aplicada en tu vida, sigue las siguientes recomendaciones si estás a punto de iniciar alguna edificación o remodelación.

Cumple tus expectativas

Una de las razones por la que es fundamental contar con la asesoría de un especialista es porque podrá ofrecerte una propuesta innovadora en cuanto al diseño, una mejor estética y por su puesto al finalizar el proyecto se notará a simple vista la calidad. Quedará mejor que como lo habías imaginado y rebasará seguramente, tus expectativas.

Valora tu tiempo

En la actualidad vivimos muy ocupados con todos los pendientes que tenemos a diario. El tiempo libre que te quede no lo malgastes en largas filas para conseguir los trámites que se necesitan en el inicio de una obra y mejor regálaselo a tu familia. Si contratas a un especialista en la construcción, él hace todo por ti. Te ahorrará muchos dolores de cabeza, además podría evitarte multas por no haber hecho los trámites en tiempo y forma. Ellos saben qué es lo que necesitas y lo tienen a la mano.

No pierdes dinero

Probablemente la mayoría de las personas piensa que un experto cuesta mucho dinero, por lo que terminan empleando a gente sin experiencia pensando que ahorrarán. Pero al final el resultado es todo un caos porque se tardan más tiempo de lo planeado, compran material en exceso, no se presentan a trabajar, y tienen que buscar las herramientas o servicios extras, y todo se vuelve más costoso. Cuando se tiene a un especialista tienes la seguridad que sólo se invertirá en lo necesario.

Tendrás tranquilidad

Un experto te ofrece tranquilidad, pues sabes que te harán un trabajo muy bien hecho, que no se va a deteriorar con el paso del tiempo y mucho menos se va a derrumbar, debido a que la construcción se realizó con un plano en mano el cual fue meticulosamente elaborado. Esa seguridad nadie más te la puede ofrecer.

Aprovechas cada centímetro

Algo que es de suma importancia para la mayoría de las familias es el espacio. ¿Cómo hago para aprovechar cada centímetro?, cuando se cuenta con la opinión de un experto, ellos te ofrecen distintas alternativas en base a tu presupuesto y lo mejor de todo es que optimiza el área disponible, como tal vez ni si quiera lo imaginabas.

El mejor servicio

Si necesitas un especialista no dudes en contactarlo, ya que ofrecen a sus clientes un servicio integral, construyendo calidad durante todo el proceso de realización de sus obras e instalaciones, además de que innovan en cada proyecto. Haz realidad la casa de tus sueños.