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Durante los últimos dos años se han presentado diversos acontecimientos que han causado una volatilidad en la economía global, esto da como resultado la afectación en distintos mercados, en el caso del sector inmobiliario industrial, la relación comercial México-Estados Unidos, el reciente gobierno de USA y su amenaza de deshacer el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN/NAFTA) causó incertidumbre en este sector, especialmente en el manufacturero, del cual dependen miles de empleos que están situados en el norte del país.

Dado a estas circunstancias, se registró una baja en la llegada de nuevas empresas, lo que provocó la expansión de las ya estables, y la volatilidad en el tipo de cambio favoreció las exportaciones mexicanas, pues fueron más económicas con respecto al resto del mundo.

Posteriormente, llegó el período de regeneración del nuevo Tratado de Libre Comercio, T-MEC, que fue ratificado recientemente por el Senado mexicano, pero su aprobación sigue pendiente en el parlamento canadiense y en el congreso norteamericano, lo que ha provocado nuevamente incertidumbre.

“Este 2019 empezamos a observar que el mercado no sólo vive de expansiones, cosa que sucedió en los último dos años; la frontera norte, en este primer semestre, ya empieza a ver la llegada de nuevas empresas, situaciones que es muy positiva para el dinamismo del país”, comentó Yadira Torres, Directora de Investigación de Mercados de CBRE.

De acuerdo con CBRE, empresa de servicios inmobiliarios a nivel global, se espera que con esta recuperación de compañías que, por lo pronto, ya se dio en la parte norte del país, estarían alcanzando tres millones de metros cuadrados comercializados en el mercado industrial a nivel nacional en edificios y naves industriales de clase A.

“Del centro al norte del país se está registrando una recuperación en el sector, en cambio en la zona del bajío somos conservadores en cuanto a los pronósticos, pues depende mucho del dinamismo de la industria automotriz, por lo que la demanda se empezará a ver a finales de este año y principios de 2020”.

En cuestión del sector de retail, la empresa menciona que hay cerca de dos millones de metros cuadrados en construcción, los cuales cada vez son más grandes; estos se ven impulsados a innovar la forma en que presentan productos en el mix que ofrecen, “ahora encontramos los malls entertainment, que cuentan con productos y servicios como gimnasio, restaurantes, parque de diversiones, pistas de patinaje, y más en un solo lugar”.

Además, se ha expandido el crecimiento de los centros comerciales a varias ciudades medianas del país, debido a la migración y al desarrollo manufacturero, lo que ha fomentado el empleo y el poder adquisitivo, que se ha derivado en un mayor consumo como es el caso en Querétaro, Tampico, Mérida, Veracruz, Pachuca y León.

Las estrategias de vinculación que desarrolla la Alianza Centro-Bajío- Occidente también involucran al sector inmobiliario, proyectando generar una plataforma para integrar el inventario de cada uno de los estados.

La presidenta en Querétaro de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), Ivonne Gutiérrez Hernández, explicó que se busca identificar los inventarios de cada estado, en inmuebles tanto habitacionales como industriales.

El proyecto de vinculación también plantea generar una plataforma por medio de la cual se conozca el inventario de la región, misma que también estará a disposición de los socios de la AMPI a nivel nacional.

“Estamos viendo el cómo comercializar la parte de vivienda económica, lo poco que traemos en cada una de las zonas, pero el punto fuerte va a ser industrial y ejidal. Lo que vamos a hacer toda la zona Centro-Bajío-Occidente, vamos a potencializarnos para que podamos comercializar por medio de alguna aplicación todo este tipo de producto y entonces traer a todo nuestro inversionista, abrirlo a la membresía AMPI nacional, que la membresía tenga acceso a todo nuestro inventario, dentro de la zona”, indicó la especialista.

La demanda inmobiliaria que generará la apertura de la planta de Toyota, que se instala en Apaseo el Grande, Guanajuato, es otro de los puntos de vinculación, especialmente entre municipios de Guanajuato y de Querétaro.

“Tenemos próximamente la firma de nuestro convenio de colaboración, Centro-Bajío-Occidente, lo que vamos a hacer es justamente comercializar con León la parte paralela que tenemos de vivienda, porque Guanajuato, León e Irapuato entran en esta sinergia de comercialización por el tema de Toyota, porque de una u otra manera podamos manejar el mismo rango de inventario”, refirió.

Con ello se planea hacer una estrategia conjunta de comercialización, dado que se cuenta con un inventario con características semejantes, de entre 1.5 y 3.5 millones de pesos; de igual forma, se prevé impulsar la colocación de vivienda vertical.

Mercado residencial, reactivado

Tras los altibajos que reportó la colocación de vivienda durante el año, este último trimestre comienza a reactivarse, en las unidades cuyo costo oscila de 3 a 5 millones de pesos.

De acuerdo con la presidenta de la AMPI, este incremento corresponde a que bancos han reducido las tasas de intereses para créditos hipotecarios, lo que facilita las condiciones para acceder a una vivienda.

“En los últimos dos meses está repuntando y teniendo movimiento, nos habíamos convertido en la parte de guías turísticos, de comprador, entonces tratamos gente con inversión y los créditos aprobados, pero nada de decisión. Ahora está comenzando a movilizarse, esperemos que en nuestra área se pueda cerrar un buen número. Nuestra demanda sigue siendo ahorita entre 1 millón y medio, con la diferencia de que estos dos meses no habíamos tocado vivienda de 3 millones de pesos y ahorita de 3 a 5 millones ya comenzó a moverse, cosa que no se había dado en todo el año”, declaró.

Alianza Centro-Bajío-Occidente

Se fundó: 5 de noviembre del 2018

Estados que la integran: Guanajuato, Querétaro, Jalisco, Aguascalientes y San Luis Potosí.

Objetivo: la alianza busca materializar las entidades involucradas como una región de alta competitividad, para la atracción de proyectos de inversión que detonen la economía de manera conjunta.

El pasado 8 de mayo, los gobernadores proyectaron sumar capacidades para consolidar esta región como una plataforma de desarrollo económico.

Frente a la incertidumbre que generan los efectos de la coyuntura económica tanto nacional como internacional, el Bajío sobresale como una de las regiones con mayores capacidades para contrarrestar este escenario.

La diversificación económica de la región se forja como uno de los baluartes que caracterizan a los estados de la zona, explicó el economista en jefe del Grupo Financiero Ve por Más (BX+), Alejandro Saldaña.

La institución financiera estudió el comportamiento de las economías estatales, encontrando diferencias notorias entre las que mantiene una conformación homogénea de su economía y las que han optado por la diversificación de sus ramas productivas.

“Lo que hemos visto es que no solamente tiene un crecimiento más estable, en las economías que son más diversificadas respecto al resto, sino que es mayor, entonces tiene más estabilidad y un mayor crecimiento, tiene sentido, porque si la economía es estable, pues son condiciones más favorables para invertir”, declaró.

La integración de los estados del Bajío, agregó, se observa en la conformación de cadenas de suministro, sinergia en industrias como la automotriz y la aeronáutica, así como el asentamiento de nuevas ramas productivas.

“En general para el Bajío está muy bien la situación en cuanto a diversificación, de hecho, el crecimiento de la región ha sido totalmente desligada a otras zonas del país, hemos visto que hay una integración en la región en cuanto a cadena de suministros, sinergias y también se han ido diversificando de una forma inteligente, si bien el sector automotriz tradicionalmente ha tenido mucho peso, han estado invirtiendo en otras industrias”, mencionó.

El desarrollo del mercado interno a la par de la participación en el mercado exterior son dos vertientes que alientan el robustecimiento de la gama de componentes de la región. El especialista añadió que si bien el panorama externo no es óptimo actualmente, Estados Unidos, como la mayor economía del mundo, sigue creciendo, lo cual ha impulsado el dinamismo de las exportaciones mexicanas que encuentran en el país vecino a su principal socio comercial.

“También está diversificada porque es una región que no sólo atiende al mercado interno, sino que también está atendiendo al mercado externo (...) Es lo que nos sigue manteniendo, cuando en otros países están preocupados por el ambiente externo. En general vimos que esta región tuvo una nota bastante positiva”, destacó.

Campeche, Tabasco, Veracruz y Puebla se enlistas entre las entidades que, expuso, dependen predominantemente de una o de un menor abanico de industria; las tres primeras entidades están estrechamente ligadas a la actividad petrolera, sector que en los últimos 14 años ha mostrado una contracción en la plataforma de producción, consecuentemente el Producto Interno Bruto (PIB) de las entidades ha reportado marcadas caídas.

En contraste, el Bajío y el noroeste destacan por tener una considerable diversificación, lo que, profundizó, se observa como una fortaleza ante la disminución que muestra la industria de la construcción, pero cuya actividad económica se ha soportado en otras ramas, como la manufactura.

“Sí tiene el tema de construcción que no le está yendo bien, pero tiene el tema de las manufacturas que está teniendo un panorama relativamente mejor, las exportaciones en julio crecieron más o menos 7%, eso ayuda a que si una industria se debilita, pues el resto te puede mantener a flote y evita que haya un contagio generalizado de la economía estatal”, acotó.

Bloque económico

En torno a las condiciones de la actividad económica de la región, se añade la Alianza Centro-Bajío-Occidente que lideran los estados de Aguascalientes, Guanajuato, Jalisco, Querétaro y San Luis Potosí, con la finalidad de crear una plataforma de promoción económica, atracción de capitales, así como el desarrollo de proyectos regionales en sectores como el agropecuario, industrial, infraestructura, logística, desarrollo social, entre otros rubros.

A este bloque se le sumaría la Alianza Pacífico, en la que ya comenzaron los trabajos las entidades de Michoacán, Guerrero y Colima, con el propósito de potenciar su desarrollo económico y convertirse en la región con la mejor plataforma logística de toda la República Mexicana.

De acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía, la actividad económica de la Alianza Bajío-Centro-Occidente, que representa 17.4% del PIB nacional, creció 4.2% como promedio anual en los últimos seis años, mientras a nivel país la tasa fue de 2.4%; destaca que los cinco estados de esta región presentaron variaciones superiores a 3.5 por ciento.

Querétaro, Qro. Los estados del Bajío resultan atractivos para el mercado financiero, siendo una región clave entre los planes de crecimiento del Grupo Financiero Ve por Más (BX+), donde la institución visualiza sectores estratégicos como el empresarial, y en ramas productivas, la agroindustria.

En este contexto, proyecta llegar al 2025 con una cartera de entre 90,000 y 100,000 millones de pesos en el país; la cartera actual ronda en 41,000 millones de pesos, expuso el titular de Comunicación y Relaciones Públicas de BX+, Adolfo Ruiz.

Por tanto, el Bajío es una de las regiones donde la compañía planea seguir creciendo y alimentar sus planes de desarrollo.

Adolfo Ruiz explicó que en septiembre del 2014, BX+ lanzó un ambicioso plan para duplicar el tamaño y valor del grupo, estrategia que se cumplió en un plazo de 23 meses.

Mientras en septiembre del 2014 la cartera sumaba 14,000 millones de pesos, actualmente ronda en 41,000 millones.

“(El plan al 2025) es muy agresivo y creemos que Bajío es una de las plazas estratégicas”, declaró el directivo.

La cartera de más de 41,000 millones de pesos se conforma mayormente del sector comercial, seguido de vivienda, agronegocios, arrendamiento y factoraje, de acuerdo con información del grupo.

Como un mercado activo y estable definió la compañía inmobiliaria Colliers International el dinamismo de bienes raíces industrial en Ciudad Juárez rumbo al cierre del 2019.

Jaen Peña García, director de la compañía en Ciudad Juárez, explicó que en lo que va del 2019, el mercado se ha visto muy activo con la construcción de casi un millón 400 mil pies cuadrados, de los cuales, el 70% ya se encuentra rentado.

Asimismo destacó que entre las principales características que las empresas buscan al momento de rentar una nave industrial tienen que ver con la amplitud, es decir, que sean más grandes, más altas, con luz natural y sean autosustentables.

“En lo que va del 2019, hemos registrado la construcción de nuevos edificios industriales de una manera ordenada y con buen análisis por parte de los desarrolladores. Juárez es una de las ciudades con mayor participación y diversificación a nivel nacional”, dijo.

Resaltó que se ha observado que las construcciones de las naves industriales abarcan una superficie más grande, debido a que el estándar que se ha registrado en 2019 ha sido cercano a los 200 mil pies cuadrados.

“Esa lectura nos dice que las empresas actualmente buscan espacios más grandes, principalmente por el tema de la logística y almacenaje, eso ha provocado que los edificios sean de una superficie mayor”, dijo.

Otras características que buscan las empresas son edificios más altos para el almacenaje, que la infraestructura cuente con “skylights” o luz natural, debido al tema de ahorro de energía dentro de las compañías.

Además se buscan edificios “verdes”, es decir, que las estructuras cuenten con energía renovable o que la construcción se realice con materiales específicos.

Al cierre del tercer trimestre del año en el sector inmobiliario industrial de Ciudad Juárez que está conformado por seis corredores, la empresa monitoreó 534 naves mayores a los 2 mil metros cuadrados. Las naves clase A, fueron las de mayor presencia en el mercado con 54%, mientras que las de clase B representaron el 46%, de acuerdo con los reportes de Colliers International.

El corredor con mayor inventario es el norte, aunque de acuerdo con las cifras, se proyecta que para finales del 2019, el sur sea el predominante, debido a que se incorporarán dos edificios este año. Adicionalmente, cuatro naves que están en construcción están proyectadas para 2020.

“Actualmente, vemos un mercado bastante activo, estable, con mucho análisis, donde se está construyendo con base a la información, eso hace que la planeación se haga de manera ordenada y no tener una sobre oferta en el corto plazo”, dijo Peña García.