El ciclo inmobiliario muestra fases similares a las del ciclo económico: expansión, contracción (bajas tasas de crecimiento), e incluso recesión, para después pasar a una nueva recuperación y expansión
Asistimos a la conferencia “Perspectivas Financieras del Sector Inmobiliario en México”, donde el presidente de CBRE México, Lyman Daniels, mencionó que actualmente el sector de oficinas se encuentra en una etapa de contracción, mientras que el hotelero y el comercial continúan en expansión, y el segmento industrial se ubica en una fase de maduración.
Mientras el sector inmobiliario (junto con otras industrias) refleja un crecimiento lineal, existen ciertos drivers del mercado que avanzan de manera exponencial, cambiando la manera en la que operan los mercados. Dichos drivers incluyen el e-commerce, las nuevas tendencias laborales marcadas por los Millennials y la fusión de los mundos físico, digital y biológico a través de nuevas tecnologías, mejor conocida como la Cuarta Revolución Industrial.
Por otro lado, aunque en los próximos años se esperaría una disminución en las ventas de los locales comerciales debido al crecimiento acelerado del e-commerce, recientemente, se ha observado un incremento importante en los porcentajes de espacios destinados a alimentos y entretenimiento, marcando una nueva tendencia. Asimismo, consideramos que las empresas con mayores portafolios comerciales (Fibra Shop, Fibra Uno, Fibra Danhos y Fibra HD) podrían verse favorecidas si aprovechan la etapa de expansión inmobiliaria en la que se encuentran.
Para el sector de oficinas esperaríamos que tanto las rentas como la ocupación muestren lateralidad o en su defecto disminuciones, con base en la oferta actual y una demanda con menor ritmo, resultado también de las nuevas tendencias laborales.
Respecto a las valuaciones en el mercado bursátil, el sector industrial continúa siendo el favorito de los inversionistas al registrar los menores descuentos sobre net asset value (NAV), integrando altos porcentajes de ingresos dolarizados, costos de financiamiento muy competitivos (por debajo de 6.0%) y contratos de arrendamiento de largo plazo. Debemos destacar que aunque las empresas de este sector registraron los mayores dividend yields en los últimos dos años, recientemente han disminuido debido al alza en las valuaciones, presentando una rentabilidad por dividendo alrededor de 7.2% en promedio.
De acuerdo con CBRE México, se esperaría que este segmento permanezca en la etapa de madurez, ya que la única manera en la que se podría observar un descenso en el ciclo inmobiliario sería ante una recesión global.
Respecto al sector hotelero, las empresas de este segmento han sido gravemente afectadas por una disminución en la demanda turística de viajeros de negocio y placer, resultado de la creciente inseguridad; una desaceleración en el flujo de huéspedes gubernamentales y la falta de inversión en regiones donde se cuenta con una importante presencia.
En cuanto al sector educativo, existen áreas de crecimiento relacionadas a una aceleración de egresados de la educación media superior en los próximos años, así como el compromiso del gobierno de aumentar la tasa bruta de cobertura de este segmento de 38.4% a un ambicioso 50% para el 2024. Estimamos que ante este escenario, los fibras que integran un componente educativo como Fibra Educa, Fibra Uno y Fibra HD, podrían verse beneficiados de forma directa.
