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Tendencias que marcarán el 2023 en la construcción. Es en este contexto que expertos de Procore, plataforma en software de gestión de proyectos. Comparten algunas tendencias que vislumbran para este año.

Lo que viene en tecnología

En los próximos meses veremos como el uso de los drones y la tecnología LIDAR (Light Detection and Ranging). Un sistema láser que permite hacer mapas en tercera dimensión será usado para conocer las condiciones del suelo en el que se realizará una construcción. Esta tecnología ya fue probada en México en la construcción del Tren Maya.

Cada vez más veremos como la realidad aumentada y virtual, con ayuda de modelos en 3D. Tendencias que marcarán el 2023 en la construcción. Serán usadas para mostrar de una forma real cómo serán los proyectos una vez finalizados. Lo cual ayudará a los arquitectos y promotores a visualizar la obra e incidir positivamente en la decisión final de sus clientes.

De la mano de la tecnología irá el cuidado del medio ambiente. Por lo cual aumentará el uso de nanotecnología en los insumos de la construcción y que la electricidad esté suministrada desde una fuente de energía limpia, como las celdas fotovoltaicas.

Evolución, la clave del éxito

Las plataformas de gestión de proyectos, como Procore, seguirán en el foco de las empresas. Contar con la visibilidad en todo momento de cada una de las fases de una construcción será la mejor forma de reducir los riesgos. En un entorno donde cada centavo “vale oro” y el financiamiento se encarece.

En este sentido, Procore destaca que su plataforma evoluciona constantemente para adecuarse a las necesidades de los desarrolladores. Contratistas generales y especializados, brindando comunicación efectiva entre los trabajadores en campo y oficina.

“Nuestro conocimiento y experiencia nos da la capacidad de crear soluciones con una mayor capacidad de análisis de datos. Ya sea que se trate de calcular el costo de la mano de obra en tiempo real y con ello hacer las adecuaciones necesarias para ajustarse al presupuesto establecido”, señalan desde la empresa.

Panorama económico

De acuerdo con BBVA Research, el Producto Interno Bruto (PIB) de la construcción mexicana crecerá un 1% este año. Previsión impulsada por las obras civiles, con proyectos que se desarrollan en varios estados del país.

Esta tendencia traerá como consecuencia un aumento en la contratación de personal para cumplir con la edificación de nuevos proyectos. Así como la entrega de las obras que ya se habían iniciado con anterioridad.

La construcción de naves industriales se mantendrá en 2023, como un efecto del nearshoring.

En el sector automotriz se anticipa que estarán las mayores oportunidades de la relocalización de las empresas. Según datos de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados se prevé la apertura de 25 parques industriales en los próximos 12 meses, lo que representa una inversión de US$25.000 millones.

Bajo este contexto el 2023 se presenta como un año de crecimiento para el sector de la construcción, en el cual será importante que las compañías tomen nota de los avances tecnológicos y los implementen lo antes posible, para obtener el máximo beneficio.

Además, este año hay oportunidades de crecimiento, pero se tendrá que poner atención en los efectos negativos. Tendencias que marcarán el 2023 en la construcción, en materia económica, que nos heredó el 2022. Entre ellos una alta inflación, la cual se refleja en el Índice de Precios al Productor (IPP) y el aumento en la tasa de líder del Banco de México, la cual encarece el financiamiento.

Explorando nuevas tendencias en la construcción y activos industriales, el siguiente panel, enfocado en los pronósticos económicos en bienes raíces debido al efecto TESLA, contó con la participación de José María Garza de Silva de GP Desarrollos; Raúl Arroyo de R.E.I. Real Estate Investments; Kevin Piccolo de Seisa Energía; Sergio Resendez de Colliers; y Guillermo Almazo de Inmobiliare como moderador.

Ante la llegada de Tesla al país, José María Garza detalló que el efecto no es exclusivo del mercado inmobiliario industrial, ya que afecta a todos los sectores económicos a nivel nacional.

“Si bien es cierto que el beneficio de la inversión será importante tanto para el estado como para los colindantes, también es cierto que existe mucha especulación. Explorando nuevas tendencias en la construcción y activos industriales, sobre todo en tierra en breña”.

Hecho en el que coincidió Raúl Arroyo, al mencionar que el anunció de Tesla creó una burbuja, que también aleja a los inversionistas, debido a los altos precios de la tierra, entre otras cosas.

Por su parte, Sergio Resendez explicó que el tema sustentable, de certificaciones, infraestructura y energía, son de lo más solicitados por los clientes, por lo que cada vez se contarán con propiedades con mayor nivel de automatización.

“Hay una falta de infraestructura para poder satisfacer esa nueva demanda que se va a colocar en la entidad. Con temas de energía debería existir problema, sin embargo, el problema es que la energía se genera en un sitio diferente donde se van a instalar estas nuevas empresas y donde se va a consumir. El reto es los sistemas de distribución local”, enfatizó Kevin Piccolo.

Circunstancias como la pandemia. El encarecimiento y desabastecimiento de las materias primas. La falta de mano de obra cualificada o las mayores dificultades de financiación han marcado al sector de la construcción. Que a pesar de la incertidumbre económica continúa con previsiones de crecimiento. Estos retos pueden ser. Además, una oportunidad para acelerar ciertos cambios que ya estaban en el horizonte antes la guerra en Ucrania e incluso la expansión del COVID.

Desde el inicio de la pandemia el sector de la construcción viene encadenando obstáculos que eran imposibles de prever en 2019. A la crisis sanitaria y sus repercusiones sociales y económicas han seguido la falta de materias primas. Un conflicto bélico, la subida en el precio de los materiales y la inflación generalizada, entre otros factores.

Tras las restricciones sanitarias, el sector recuperó en 2021 el crecimiento anterior a la pandemia. Con la ejecución de 51.400 obras nuevas y una inversión de 58.001 millones de euros, un 78% más que en 2020, según datos de la consultora DoubleTrade.

Como consecuencia de la crisis sanitaria, sin embargo, en 2021 las constructoras comenzaron a sufrir el desabastecimiento de materias primas, el aumento de precios y la subida de los costes de la energía y del transporte internacional. Según la constructora ACR, los costes directos de construcción subieron un 23,5% el pasado año. Para 2022, Neinor Homes prevé un encarecimiento medio de entre el 8% y el 10% de los costes. Que han vuelto a aumentar en este año como consecuencia de enfrentamiento instigado por Rusia.

Otro reto con el que se encuentran las promotoras y constructoras, que se remonta a antes de la pandemia. Son las crecientes dificultades de financiación. Que están llevando a las compañías a explorar nuevas vías, como el crowdlending. Para este año se espera, además, una mayor concentración del sector, con el fin de obtener un mayor acceso al crédito.

Además, el sector sufre desde hace años una insuficiencia de mano de obra cualificada -y el aumento de salarios de aquellos que sí cumplen con el perfil- que se ha hecho más evidente desde el pasado año. Debido en parte al aumento de la demanda de profesionales para el sector de las reformas. En auge tras la crisis sanitaria y a raíz de los programas de ayudas de los Fondos Europeos.

Guanajuato y Querétaro lideran la construcción de naves industriales, la región del Bajío ha destacado, por su ubicación geográfica. Como una de las zonas clave para la instalación de empresas atraídas por el nearshoring. Por lo que los cuatro estados que lo conforman (Guanajuato, Querétaro, Aguascalientes y San Luis Potosí) se han mantenido activos en el desarrollo de naves industriales, para captar las oportunidades de inversión.

Hasta agosto del 2023, se reportaron 950,000 metros cuadrados de espacio industrial en desarrollo. Es decir, 15% del total del inventario en edificación en todo el país, según datos de la plataforma inmobiliaria Solili.

Dentro de los cuatro mercados, resalta que Querétaro y Guanajuato se mantienen como los principales jugadores del sector, con 410,000 y 366,000 metros cuadrados, respectivamente.

Además, se encontró que los proyectos hechos a la medida o Built to Suit (BTS) ocupan el 57% de las construcciones en proceso. Los desarrolladores han concentrado sus proyectos en atender a las actividades de manufactura y del sector automotriz.

Sin embargo, las edificaciones con mayores áreas que avanzan en la zona están dirigidas a empresas de centros de datos. Guanajuato y Querétaro lideran la construcción de naves industriales. Aunque el proyecto más amplio tiene una superficie superior a los 110,000 metros cuadrados y será ocupado por una empresa del giro de artefactos sanitarios.

Al analizar los tamaños de las naves que se edifican en el Bajío mexicano. El grupo de superficies de 10,000 a 20,000 metros cuadrados destaca al concentrar un tercio del número de construcciones y 37% del total de las áreas en avance.

“Recordemos que en estos mercados existe gran número de proveedores que componen las cadenas de suministro de diversas industrias. Lo que ha permitido el crecimiento de los clústeres especializados en la región”, indicó Solili.

Proyectos por mercado

En Querétaro se ubican los dos submercados con mayor cantidad de áreas industriales en desarrollo dentro del Bajío. Uno de ellos es el corredor México-Querétaro, con 173,000 metros cuadrados de naves industriales, y el corredor Aeropuerto, que logra totalizar 160,000 metros cuadrados de proyectos en obra.

Por su parte, Guanajuato posee el corredor Silao León. El cual moviliza 156,000 metros cuadrados de naves en proceso, lo que representa 43% del total del mercado.

En tanto, los dos submercados de San Luis Potosí tienen un nivel similar de actividad en construcciones: San Luis Potosí-Villa Arriaga y Zona Industrial San Luis Potosí agrupan el 80% de las áreas de los proyectos industriales en desarrollo en el estado.

Finalmente, la zona norte de Aguascalientes agrupa el total de las construcciones. Guanajuato y Querétaro lideran la construcción de naves industriales. Se trata de pequeñas superficies por debajo de los 1,200 metros cuadrados.

Solili remarcó que todas estas obras dentro del Bajío están planeadas para concluir al cierre del 2023.

“Si consideramos que los cuatro mercados registraron una demanda acumulada el segundo trimestre por encima de los 350,000 metros cuadrados. Podemos anticipar que una cifra similar se active antes de que termine el año”, indicó la firma.

México rompe récord en el desarrollo de naves industriales, la reconfiguración de las cadenas de suministro a nivel global. Producto de la tensión comercial entre China y Estados Unidos. El Covid-19, la guerra Rusia-Ucrania y el crecimiento del comercio electrónico, se ha convertido en el estandarte del “mexican moment”. En especial para el sector inmobiliario industrial, según expertos.

El fenómeno ha demostrado ser una de las oportunidades para el crecimiento económico del país; entre el 2022 y lo que va del 2023. Más de 300 empresas llegaron por primera vez a tierras aztecas y, de acuerdo con la multinacional financiera estadounidense Morgan Stanley, México podría captar 50 billones de dólares de Inversión Extranjera Directa en el siguiente lustro.

Sin embargo, la baja disponibilidad de naves industriales es un reto para que nuevas compañías se instalen en el país. Jonathan Pomerantz, director Comercial y de Inversiones del fondo inmobiliario Meor. Indicó que hoy se reporta una vacancia menor a 2% a nivel nacional; mientras que el norte ronda en niveles de casi cero por ciento.

Además, remarcó que hacen falta 13 millones de metros cuadrados de espacio para poder cumplir con la demanda actual del nearshoring. La cual se duplicará en los próximos años.

En el 2022, México alcanzó una construcción histórica de 2 millones de metros cuadrados de superficie industrial. De acuerdo con el experto. Esta cifra podría ser mayor al cierre del 2023, pero resultará insuficiente para cubrir las necesidades de la relocalización de empresas.

“Los desarrolladores industriales estamos a tope, todos estamos edificando a ritmos antes no vistos, pero hay temas que no nos permiten ir a mayor velocidad. El 2023 volverá a ser récord, tanto en construcción como en absorción de espacios. De cualquier forma, no creo que estemos haciendo el volumen necesario para cumplir con la demanda en los siguientes cinco años”, dijo Pomerantz en reunión con medios de comunicación.

El reto de la transformación y transportación de energía

La falta de infraestructura y de mano de obra son los dos desafíos para el desarrollo industrial en México. Zonas con alta demanda, como Tijuana, Monterrey y Ciudad Juárez han reportado escasez de terrenos con abastecimiento de servicios, lo que representa una dificultad para las empresas.

Al respecto, Pomerantz declaró que el rezago en equipamiento en las ciudades se arrastra desde administraciones pasadas. Pero, hoy en día, la iniciativa privada trabaja de la mano con los gobiernos locales para invertir en el desarrollo del mismo.

El empresario agregó que el problema no es la generación de energía, pues en la mayoría de las plazas industriales hay suficiente. México rompe récord en el desarrollo de naves industriales. Pero no existe infraestructura para la transformación de energía alta a media o baja, que es la que se ocupa en todos los parques industriales; y tampoco se cuenta con líneas de transmisión para transportarla a distintos lugares.

“Estamos reforzando subestaciones de la Comisión Federal de Electricidad (CFE), hemos tendido cableado, hacemos el proceso de transformación interna en nuestros parques, etcétera. Invertimos recursos propios en estas acciones, pero también con un apoyo importante del gobierno. Se han agilizado temas de permisos y, en algunos casos, también están implementado presupuesto del erario público”.

Precios de renta, en máximos históricos

Los altos niveles de demanda y la poca oferta de espacios industriales, sumado a la inflación de los últimos años, han llevado a las naves industriales mexicanas a tocar sus niveles más altos en la historia.

En los mercados más atractivos para el nearshoring en el norte del país, en los que opera Meor, como Monterrey, Tijuana y Ciudad Juárez, el precio de alquiler tuvo un incremento de 25 a 30% en el último par de años. Por su parte, la región del Bajío ha tenido un aumento aproximado de 10%, según Pomerantz

A pesar de estos aumentos, Fernando Pliego, Socio de auditoría en Salles Sainz de Grant Thornton, reiteró que México se mantiene competitivo para la llegada de más empresas, gracias a su ubicación geográfica.

“Dada la importancia del mercado de Estados Unidos a nivel mundial en consumo, instalarse en México será necesario para las empresas que quieran mantener una relación comercial con aquél país, por lo menos en el corto plazo, a pesar de tener costos mayores que en otros países”, apuntó el especialista.