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Estados del Bajío mantienen auge del mercado inmobiliario industrial. De enero a septiembre el inventario industrial clase A de Guanajuato y Querétaro alcanzó los 14.5 millones de metros cuadrados. Así como un aumento en los precios de salida respecto al trimestre anterior.

El mercado inmobiliario industrial del Bajío sigue en auge. De enero a septiembre del 2022. Se vio una mayor construcción de plantas para la fabricación de equipos de transporte. Así como expansiones en naves de los sectores aeroespacial. Estados del Bajío mantienen auge del mercado inmobiliario industrial, automotriz y logístico.

De acuerdo con la plataforma Newmark, el inventario industrial clase A de la región alcanzó los 14.5 millones de metros cuadrados. Así como un aumento en los precios de salida respecto al trimestre anterior, de 3.2 por ciento.

“Se registró una disminución en los valores de absorción neta y bruta respecto al trimestre anterior. El tercer trimestre destacó por la disminución en la tasa de disponibilidad para ambos mercados. Al pasar 3.2% a 2.9% entre el segundo y tercer trimestre del 2022”, ahondó el documento publicado por la compañía.

Dentro de esta región, los estados que más destacaron fueron Guanajuato y Querétaro. La entidad guanajuatense ha tenido un incrementó de forma inusual en los valores de absorción bruta. Estados del Bajío mantienen auge del mercado inmobiliario industrial, justamente. Las naves industriales tienen amplias dimensiones y se está generando una mayor velocidad en la construcción.

Sobre ello, el caso más sobresaliente es el corredor Apaseo que registró la entrada. De una nave de 45,000 metros cuadrados. Construida en tres meses en el Parque Industrial Amistad Chuy María.

“Al cierre del tercer trimestre, se registraron expansiones en plantas para la producción del sector automotriz en el corredor Apaseo. Así como para la fabricación de piezas de maquinaria pesada en el corredor de León. El volumen de construcción relacionado con expansiones representó 80% del total que se está desarrollando. De esta forma, empresas con presencia en Guanajuato apuestan por el impulso de la producción en México”. Señaló el analista de la división de Investigación de mercados de Newmark, Fernando Lara.

Silao también registró la incorporación de nuevas naves industriales en el parque industrial Puerto Interior (está siendo atractivo por su proximidad al aeropuerto). Otro ejemplo fue el corredor Apaseo. En donde se inició la construcción de nuevas naves especulativas en el Parque Industrial Amexhe. Que destaca por su proximidad a Querétaro.

“Un aspecto importante fue un cierre en el corredor de León. En una nave que corresponde a los precios más altos del mercado. Lo anterior reflejó la confianza de los inversionistas en los principales submercados de la región”, añadió el analista.

En tanto, se registró absorción negativa en algunas incorporaciones de naves nuevas especulativas en Silao. Estados del Bajío mantienen auge del mercado inmobiliario industrial. Así como absorciones positivas en los corredores San Miguel de Allende, Apaseo, León y Salamanca.

“Aunque el volumen de la producción en Guanajuato para actividades secundarias tuvo una reducción respecto al trimestre pasado. Se mantiene una tendencia al alza en los últimos meses. Los sectores de alimentos y fabricación de maquinaria y equipo tuvieron un crecimiento en el valor de las exportaciones”, apuntó Fernando Lara.

Por lo que respecta al mercado industrial en Querétaro, al cierre del trimestre se mantuvo la tendencia a la baja en la tasa de disponibilidad. El volumen de construcción disminuyó ligeramente y se incrementó el precio de salida. Como la actividad relacionada con nuevo inventario.

Ante la entrada de nuevas naves ocupadas y la disminución en la tasa de disponibilidad. Por ejemplo, Newmark proyectó que se espera un incremento en la demanda sobre naves existentes.

El descenso de la superficie industrial en construcción fue de 61,000 metros cuadrados. La cual pasó de 369 a 30,000 metros cuadrados entre el segundo y tercer trimestre.

Proyectos

En Querétaro se anunció un nuevo parque industrial en el corredor Aeropuerto y el ingreso de un nuevo desarrollador industrial en el corredor Norte. Por lo tanto, mediante la compra de un portafolio existente. Para alcanzar un inventario industrial clase A de 6.4 millones de metros cuadrados al cierre del tercer trimestre del 2022.

“Los sectores de tecnología relacionados con la industria aeroespacial y automotriz han anunciado a través de seis empresas inversiones de 9 millones de pesos para expansiones de sus plantas en los corredores Aeropuerto y El Marqués. Además, Amazon llegó al corredor El Marqués en una estrategia articulada, ya que junto a Guanajuato y Guadalajara se preparan para atender su creciente mercado ubicado en el Bajío”, informó Fernando Lara.

Las inversiones tienen nuevo lugar de llegada el bajio, la frontera norte era el lugar predilecto para la llegada de inversiones a México. Pero ahora la zona de El Bajío es la que ocupa este lugar por varios factores. Entre los que destaca una mayor disponibilidad de parques industriales y mano de obra.

Si bien, las rupturas en las cadenas de suministro a nivel global. Pudiesen haber beneficiado más en cuanto a llegada y expansión de fábricas a las entidades fronterizas con Estados Unidos. Las inversiones tienen nuevo lugar de llegada el bajio, la iniciativa privada está optando por bajar un poco más la mirada y arribar. Por ejemplo, Guanajuato, donde hace una semana la alemana anunció una inversión por 225 millones de dólares para acrecentar las capacidades de su complejo donde produce componentes automotrices.

La estadounidense Eaton, enfocada en la gestión de energía diversificada y tecnologías de sistemas eléctricos, que arribó al mercado mexicano hace 60 años. Las inversiones tienen nuevo lugar de llegada el bajio. Hoy observa un panorama diferente en el país. Cuenta con 22 fábricas distribuidas en 11 estados. En la zona del Bajío posee siete, a través de las cuales emplea a más de 5,000 personas.

Eduardo Carbajal, director general de Eaton Power Systems en México, destaca que por las cualidades de excelencia manufacturera en el país la empresa seguirá invirtiendo en sus capacidades productivas. Pero ésta vez, lo hará con especial énfasis en el Bajío. Las inversiones tienen nuevo lugar de llegada el bajio. Pues observa una mayor integración en las cadenas de valor. Así como nuevas oportunidades de negocios a través de diferentes sinergias con otras empresas instaladas en la región.

“Estamos identificando que en diferentes zonas del país, en el Bajío en particular, ya no solo es la parte de manufactura para exportación. Ya estamos encontrando oportunidades reales de negocio para nosotros en nuestros mercados”, señala durante su participación en el Members Meeting 2022 de El Gran Bajío.

Son varias las razones por las cuales la iniciativa privada ha optado por decirle adiós a los estados fronterizos y emprender camino en estados como Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí , entre otros.

Por ejemplo, la industria maquiladora en Ciudad Juárez, Chihuahua, considera que actualmente existe un déficit de 25,000 trabajadores en la zona. Las inversiones tienen nuevo lugar de llegada el bajio. Pues la llegada y expansión de las fábricas han disminuido al personal disponible para su contratación, según Index Juárez.

Otro motivo es que los parques industriales en la frontera norte están llenos. Las inversiones tienen nuevo lugar de llegada el bajio. Lo que figura como una limitante para los planes de negocio de las empresas que buscan llegar con nuevas operaciones o también, expandirlas.

Lo anterior no pasa en el Bajío. Diego Bocard, CEO de Grupo Argo, destaca que más al centro del país existe disponibilidad en los parques industriales. Además de fuerza laboral lista para ser empleada, volviendo la región más atractiva, observando un mayor interés por aquellas firmas adheridas a la cadena de valor del sector automotriz y aeroespacial.

Por ejemplo, en un parque industrial de la compañía ubicado en San Luis Potosí donde están instaladas 40 empresas. 30% del total expandió sus capacidades en el último año. Las inversiones tienen nuevo lugar de llegada el bajio, además de que en los últimos seis meses han levantado la mano para integrarse al complejo cinco compañías más. Para los próximos tres años, prevé que los agentes económicos instalados podrían acrecentarse hasta un 60%.

“Es una cuestión orgánica. Se llena el norte y las empresas deciden bajar, empiezan a buscar nuevas oportunidades… Se dan cuenta que llegan al Bajío y que sus empresas hermanas o también competidores. Ya están instaladas, lo que les genera más seguridad en la inversión”, resalta en entrevista con Expansión.

La relocalización de las plantas productivas, fenómeno conocido como “nearshoring”, se está viendo impulsado por aquellas empresas que buscan mudar sus complejos de Asia a México y también. Por el interés de empresas europeas que ya cuentan con operaciones en el país y ahora buscan incrementarlas, como es el caso de Bosch y Pirelli. Que en fechas recientes anunciaron inversiones por 225 millones de dólares y 114 millones de euros, respectivamente, como parte de sus planes de expansión en Guanajuato.

Sarah Basic, consejera de Asuntos Económicos de la embajada de Alemania en México. Las inversiones tienen nuevo lugar de llegada el bajio. Considera que existe un gran interés por inversionistas de aquel país en llegar al Bajío, principalmente por su acceso tanto al Pacífico como al Golfo. Lo que resalta como una ventaja en materia logística.

“Vemos muchas inversiones, pequeñas y grandes. De empresarios alemanes que se están sumando”, dijo durante su participación en el Members Meeting 2022 de El Gran Bajío.

Dinamismo en parques industriales retos para cierre de año, la dinámica de los últimos trimestres valida la revolución en que se encuentra el mercado inmobiliario industrial. Pero evidencia los retos para consolidar su desarrollo.

Analistas y desarrolladores consideran que el capital humano. La inseguridad y la falta de infraestructura en algunas regiones son clave para atender las necesidades de la inversión.

Un estudio de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP) revela la creciente absorción neta anual que subió de 2 millones de m2 de espacio en 2019. Dinamismo en parques industriales retos para cierre de año. A 2.1 millones en 2020, 3.5 millones en 2021 y 1.1 millones de m2 hasta el segundo trimestre de 2022.

En contraparte, el estudio Parques Industriales en México del organismo señala cómo la disponibilidad alcanzó su nivel máximo en 2020 con 6.3% del inventario. Pero cayó a 3.8% un año después y 2.2% en el segundo trimestre del año en curso.

Este dinamismo se generó gracias a los sectores logístico. Dinamismo en parques industriales retos para cierre de año , manufactura, automotriz y e-commerce. Con inversiones generadas de México, Estados Unidos y Europa principalmente.

La inversión se ha dinamizado en Monterrey, Saltillo, Ciudad de México y Guadalajara, según la estadística de la asociación.

Claudia Esteves, directora general de la AMPIP considera que soportar la dinámica observada hacia los próximos años. Dependerá de “contar con políticas públicas claras, un estado de derecho, así como la infraestructura y seguridad”.

Por su parte, Sergio Mireles, Founder de Datoz considera que aspectos como el incremento en el costo del dinero. La disponibilidad de mano de obra en algunos mercados y la percepción de las políticas públicas de la administración actual son factores relevantes para dar continuidad a la expansión.

En su más reciente reporte, esta firma ubica a Reynosa, Guanajuato y Querétaro como los mercados con el mayor volumen de portafolio en construcción. Sin embargo, por tamaño de mercado son Ciudad de México, Monterrey y Ciudad Juárez, los de mayor superficie.

Oferta y demanda

En contraparte, Juan Flores, director de Research en Newmark considera que “hace falta información en todos los sentidos de las ciudades. La población, los incentivos, las industrias temas que ayudan a detonar proyectos con los inversionistas”.

Incluso en el ámbito de falta de infraestructura este año. La empresa coreana Samsung optó por cambiar de Nuevo León a Austin. Una fábrica de semiconductores ante la falta de conectividad 5G para su equipo. Inversión que habría representado dos mil fuentes de empleo calificado.

Reportes al tercer trimestre del año de distintas empresas de servicios inmobiliarios. Indican la caída en el nivel de disponibilidad de mercados como Ciudad Juárez, Tijuana, Reynosa, Monterrey y Guadalajara a últimas fechas.

En total, Datoz cuantificó en el trimestre pasado, un total de 3.9 millones de m2 en construcción. De los cuales Ciudad de México captó 21%, Monterrey 19%, Ciudad Juárez 16%, Tijuana 10% y Querétaro 8%. Sin embargo, su estadística ubica niveles negativos de disponibilidad en Puebla, Saltillo, Mérida, Guanajuato, Querétaro y Monterrey.

Un factor complementario que determina el dinamismo industrial es la absorción bruta como efecto del nearshoring. Cifras de un reporte de CBRE Research en los últimos 3 años, indica el saldo a 733 mil m2 en 2021 y que para el primer trimestre del año en curso se ubicaba en 371 mil 600 m2.

Hasta ahora la demanda anual de nearshoring se concentró en Monterrey, Saltillo, Ciudad Juárez y Tijuana. Como los mercados con mayor captación de inversiones generadas a partir de dicho concepto. Esta tendencia refleja el nivel de construcción en plantas industriales que actualmente se realizan en las ciudades de Apodaca, Ciénega de Flores, García, Juárez, Pesquería, Santa Catarina y San Pedro Garza García. Dinamismo en parques industriales retos para cierre de año. Además de lo que se genera en Juárez, Piedras Negras, Ramos Arizpe. Y en la zona centro a partir de lo observado en Atlacomulco, Cuautitlán Izcalli, Ixtlahuaca y Teoloyucan.

La demanda de alquiler de naves industriales crece a nivel global, elegir una buena ubicación. Y contar con óptimas medidas de prevención de riesgos, como los incendios, suponen ventajas competitivas a tener en cuenta.

Demanda de naves industriales a nivel global se ha visto incrementada tras la pandemia, sobre todo aquellas que pertenecen al sector logístico. El dedicado a la distribución de productos y materiales. Por ejemplo, en el segundo semestre de 2022, las operaciones más destacadas fueron las de Fuenlabrada donde se adquirieron 225.000 m². Para desarrollar un data center. En Cataluña, se cerraron más de un millón de metros cuadrados en 18 operaciones y es que, las naves industriales en Barcelona son un reclamo constante a pesar de que el alquiler de las mismas. En términos globales, ha aumentado un 8,4%

CONSEJOS PARA ESCOGER UNA NAVE INDUSTRIAL

Lo primero a tener en cuenta es conocer si en la zona donde se quiere alquilar está consolidado el sector de actividad. Ya que esto puede ser una ventaja competitiva.

Lanzan, además, las siguientes recomendaciones:

1. Según el uso que se le vaya a dar a la nave (logístico, comercial o industrial) ésta necesitará cumplir unos requisitos u otros. Así que, conviene saber de antemano qué actividad se realizará en la nave.

2. Elegir la ubicación de la nave en función del cálculo de costes de transporte necesarios para el desarrollo de la actividad. Esto se hará de manera independiente a aquellas localizaciones más demandadas. La demanda de alquiler de naves industriales crece a nivel global. La demanda de alquiler de naves industriales crece a nivel global, puesto que lo más demandado quizá no sea lo que más adecuado en todos los casos.

3.Qué dimensiones debe tener la nave en función de la actividad a desarrollar.

4. Debe contar con un certificado de aprovechamiento urbanístico. En Barcelona, por ejemplo, este certificado se define como un “documento donde constan las condiciones y el volumen edificable permitido de una finca. El aprovechamiento, las clases de uso permitido y las posibles afectaciones, regulaciones u ordenaciones urbanísticas”.

5. Se puede ahorrar en costes si la nave seleccionada está ya acondicionada para un determinado uso que coincida con el que se le va a dar.

6. Una nave que disponga de certificado energético con una buena calificación supone minimizar costes. Aunque se debe tener en cuenta que las naves industriales no están obligadas a contar con él.

CÓMO EVITAR INCENDIOS EN LAS NAVES INDUSTRIALES

El fuego es un riesgo de baja probabilidad, pero cuya capacidad de generar pérdidas es muy elevada. Según el último estudio de Unespa (Unión Española de Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras). Que abarca los costes totales de los incendios entre julio de 2020 y junio de 2021, los dos mayores sectores que más costes han generado a las aseguradoras en España son el industrial y los hogares. El incendio en los hogares tiende a ser de menor gravedad y el incendio industrial reviste una mayor gravedad llegando a los más de 50.000€ en pérdidas.

Algunas de las medidas de prevención contra el fuego que se deben tomar en las naves industriales son:

1. Instalar detectores de humos y tener distribuidos. Por puntos concretos de la nave. extintores.

2. Para la envolvente del edificio. Usar materiales no combustibles al fuego como, por ejemplo, lana de roca, recubrimientos de pintura cortafuegos, impregnación mediante un líquido que se aplica a los textiles…

3. Las naves debe estar sectorizadas. Es decir, divididas en áreas de actividad y protegidas cada una de ellas por barreras ignífugas. De este modo, si se produce un incendio en uno de los sectores. La demanda de alquiler de naves industriales crece a nivel global, estas barreras actuarían de cortafuegos para que el incendio no se propagase a toda la nave.

4. La nave debe tener un acceso fácil para los bomberos, en caso de necesitarles.

5. Contar con una instalación de sistemas de apagado de fuego mediante espuma o rociadores de agua, por ejemplo.

En definitiva y como dice el refrán: mejor prevenir que lamentar.