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La crisis del Covid-19 ha abierto un periodo de reflexión sobre las carencias que existen actualmente en las viviendas, o de cómo los espacios de uso laboral o público (restaurantes, hospitales, comercios, etc.) deberán adaptarse a los requerimientos de las instituciones sanitarias. Para ello, expertos del sector de la construcción, arquitectura o diseño de interiores han empezado a poner en valor la importancia de los espacios abiertos y flexibles, la buena orientación, la calidad de los materiales y productos de construcción, el confort interior o las nuevas tecnologías.

Organizaciones como el CSCAE (Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España) ya están ofreciendo a través de su Observatorio 2030, del que Sto también forma parte, su visión sobre cómo tienen que readaptarse las ciudades y los entornos para estar en línea con las nuevas formas de trabajar, relacionarse, comunicarse o desarrollar actividades. Todo ello, en aras de mejorar la vida de las personas y estar preparados frente a acontecimientos excepcionales como el Covid-19.

Sto, compañía alemana con sede en España especializada en la elaboración de materiales y soluciones constructivas, se une a esta reflexión y analiza las principales tendencias que marcarán el sector de la arquitectura, la construcción y el diseño interior a partir de ahora:

1. Las pinturas resistentes a técnicas de desinfección, más importantes que nunca. Las técnicas de desinfección son la vía principal para combatir los coronavirus. El problema es que dañan profundamente la superficie de paredes y techos, y acaba deteriorando su apariencia. Por ello, la solución está en el uso de pinturas resistentes en hospitales, restaurantes, residencias o comercios, que eviten el deterioro de superficies y paredes, y mantengan su buen aspecto.

2. Mayor preocupación por la eficiencia energética mediante la instalación de soluciones como el aislamiento térmico. Estos dos meses también han alterado el consumo energético del hogar. De hecho, la OCU ha advertido de que se ha producido un incremento del 28% en la factura, lo que ha ratificado el papel clave de un buen aislamiento térmico, la instalación de electrodomésticos de bajo consumo, soluciones inteligentes de ahorro de energía o aireadores de grifos y duchas… Quizá el Covid-19 sea el origen del repunte de la rehabilitación energética en la edificación existente.

3. El confort interior dará mayor importancia a estándares constructivos como el Passivhaus. Gracias al confinamiento, se ha potenciado la importancia de contar con espacios interiores saludables y confortables en cuanto a temperatura, humedad, concentraciones de CO2 y otros patógenos y contaminantes. Por este motivo, estándares de construcción como el Passivhaus, que utiliza altos niveles de aislamiento térmico, cuida su diseño y ejecución eliminando los puentes térmicos, de gran hermeticidad, con recuperación mecánica de calor gracias a la ventilación controlada y que incluyen carpinterías de altas prestaciones térmicas (triple acristalamiento, bajas transmitancias y correcta instalación), tomarán mayor protagonismo.

4. Oficinas: -cámaras de trabajo-. Dado que las medidas de distanciamiento y de higiene serán, a partir de ahora, fundamentales para prevenir futuros contagios, se está barajando la posibilidad de apostar por espacios de oficina que permitan un equilibrio entre la concentración aislada y la colaboración productiva y significativa. No obstante, debido a la proliferación del teletrabajo, muchas empresas también comenzarán a demandar espacios donde las zonas de reuniones tengan mayor prioridad que el establecimiento de puestos de trabajo individuales.

5. Hospitales con construcciones flexibles y elásticas. Hemos sido testigos de la viabilidad de construir en pocos días edificaciones para uso hospitalario. Esto ha creado un claro precedente y, a partir de ahora, la flexibilidad y la elasticidad será una de las máximas a la hora de crear emplazamientos sanitarios, con el objetivo de que los espacios puedan reaccionar adecuadamente y ser rápidamente transformados o ampliados.

6. Aislamiento acústico en viviendas y acondicionamiento acústico en locales abiertos al público. El problema del ruido como uno de los principales enemigos del confort interior ha quedado evidenciado durante los días de confinamiento. Solucionar este handicap pasará por un incremento de la instalación de sistemas de aislamiento acústico en el hogar, a fin de evitar la entrada de ruidos del exterior o de las viviendas colindantes. En espacios públicos como restaurantes o museos, también crecerá el interés por la instalación de soluciones de acondicionamiento acústico. Gracias a la instalación de elementos fonoabsorbentes se controlará la reverberación del sonido y se reducirá sustancialmente el nivel de ruido de los espacios así como la inteligibilidad de los mismos.

7. La tecnología al servicio de las medidas de higiene. Algunas de las medidas higiénicas que se han impuesto seguirán durante un tiempo, lo que se llevará por delante todos aquellos pomos, manillas o mecanismos de apertura que no permitan su uso automático. Esto favorecerá la proliferación de diferentes tipos de tecnologías o componentes que eviten el contacto con superficies (puertas automáticas, ascensores activados por voz, interruptores con manos libres…) y aquellas que permitan la autolimpieza regular.

8. Diseño interior centrado en la terapia del color y en la eliminación de contaminantes. Los meses de cuarentena en casa han demostrado la enorme importancia que tienen las viviendas para el estado anímico. Por ello, resurgirá la tendencia de buscar la serenidad en hogar a través de los tonos cálidos, marrones, verdes suaves o blancos, así como de conseguir una vivienda que inspire positividad y alegría a través de colores alegres en las telas y objetos. Por otro lado, habrá una corriente que se inclinará por la limpieza, de ahí que se apueste, así mismo, por el uso de textiles o complementos naturales, por ser hipoalergénicos y antibacterianos, y también por la aplicación de pinturas con capacidad para eliminar sustancias nocivas del ambiente.

9. Nuevas necesidades habitacionales a la hora de buscar un nuevo inmueble. De la noche a la mañana, las viviendas se han convertido en hogares, lugares de trabajo, colegios o zonas de ocio. Esto ha dado pie a que la sociedad se haya percatado de que vive en espacios poco flexibles y con ciertas carencias habitacionales. Por ello, todos aquellos que estén pensando en adquirir, construir o cambiar de inmueble, incorporarán ahora en su decisión criterios hasta ahora menos importantes, como la posibilidad de disponer de espacios exteriores (jardín, balcón, terraza, etc.), una buena orientación, mayor sensación de espacio y versatilidad, zona para trabajar...

A diferencia de los pisos cerámicos, los pisos de microcemento o cemento alisado requieren de mayor precisión a la hora de colocarlos y de mayor cuidado posterior para evitar fisuras o grietas. Y si bien son dos revestimientos que se adaptan a cualquier estilo y su terminación visual es similar, sus componentes son distintos: el microcemento se aplica solo en interiores y sobre superficies ya existentes y tiene 3 mm de espesor; mientras que el cemento alisado se coloca sobre el hormigón fresco y es más resistente porque lleva una carga de 5 mm.

El problema más frecuente que presentan este tipo de superficies son las fisuras. Por eso, el arquitecto Gustavo Giorgio, de la firma Cemflex, recomienda “aplicar previamente un mordiente para asegurar la adherencia del revestimiento, una malla de fibra para otorgarle la flexibilidad que el cemento de por sí no tiene y varias capas de bases niveladoras para darle dureza. Después de estas instancias, el piso está listo para recibir el microcemento con su correspondiente tono, así como también su sellador y posterior laqueado”.

Para obtener buenos resultados, “el cemento alisado debe aplicarse en paños no mayores a 4 m2, con junta de dilatación, ya sea aluminio, bronce o junta abierta. El microcemento, en cambio, no se fisura si no supera los 3 mm de espesor”, explicó Stella Maris Colombo, técnica comercial de Molinos Tarquini.

Otro inconveniente que puede presentarse es la formación de pequeños orificios que con el tiempo se van cuarteando y agrandando; o desniveles entre paños o juntas de dilatación bien marcadas. El color también puede ser un dolor de cabeza, ya que si no se hace una buena integración entre los pigmentos en el hormigón forman manchas.

“En el proceso de aplicación se debe tener en cuenta el tipo de superficie a cubrir, su estado, antigüedad, composición, interior o exterior. En la actualidad existen microcementos denominados poliméricos flexibles que permiten prevenir las consecuencias generadas por los típicos movimientos de dilatación y contracción”, precisa Marcelo Pomernac, titular de FullCover.

Todos los revestimientos de este tipo llevan selladores e impermeabilizantes que son elegidos según el uso y los factores a los que estén más expuestos. En un baño, por ejemplo, deberán tener mayor resistencia a la humedad; y en una cocina, a la absorción de grasas y aceites. El impermeabilizante se coloca después del fragüe y no es recomendable transitar el piso hasta que el trabajo esté terminado. Después de curado, la terminación final tradicional se realiza con ceras líquidas o en pasta. Pero también podemos reemplazarlas por lacas cementicias que brindarán una mayor protección y mejor resistencia a las manchas. “Todos los sustratos cementicios son permeables, ante lo cual una vez finalizado el proceso de aplicación se debe sellar, hidrolaquear y encerar en forma obligatoria, salvo en aquellos casos de mesadas, duchas o exteriores en donde se requiere el mismo proceso pero en lugar de la cera se aplica una laca acrílica de base solvente”, explica Pomernac.

El microcemento se debe cuidar de forma muy similar a la de un suelo de madera natural. No se deben arrastrar objetos pesados, ni utilizar productos abrasivos, ni objetos punzantes. Para limpiarlo se utiliza trapo húmedo. Y si bien hay productos químicos especializados, hay que tener en cuenta que algunos limpiadores multiuso pueden degradar su color o mancharlos. “Recomiendo utilizar detergente, pan de jabón blanco o cera para pisos de microcemento, ya que genera una película que protege a los laqueados realzando también un poco el brillo”, dice Colombo.

También es necesario prestarle mucha atención a las machas de lavandina, cera de vela, café, vinagre o aceite ya que deben eliminarse enseguida. “Si bien la terminación se realiza con hidrolacas, recomiendo lacas al solvente o poliuretánicas en ambientes de mayor suciedad tales como cocinas, baños y pisos exteriores ya que estos tipos de lacas son más resistentes incluso al sol y la lluvia”, destaca Giorgio.

En los casos donde el mantenimiento ya no da resultado, es necesario recurrir a la reparación. “Se puede reparar en el caso de rayaduras superficiales, lijando y encerando nuevamente. Y cuando se produce una fisura por un movimiento particular de las paredes o suelos su reparación implica revestir todo el paño nuevamente”, explica Pomeranc.

 

El sector inmobiliario está analizando cómo podrían cambiar las casas cuando pase la crisis del coronavirus. A partir de ahora se valora aún más que las viviendas tengas espacios abiertos, como una terraza o un jardín, espacios para trabajar o un lugar para desinfectarse nada más entrar.

Y es que si algo hemos aprendido en tiempos de coronavirus es que la limpieza es fundamental. En algunas casas ya encontramos una zona para quitarnos los zapatos e higienizarnos nada más entrar. El baño, por ejemplo, en algunos casos estará en el mismo 'hall' de entrada para asearnos.

Así, una vez completamente limpios, podremos pasar a la vivienda sin ningún riesgo.

Multas por visitar pisos en zonas en fase 0

En cuanto al sector inmobiliario, la presidenta de la patronal, Montserrat Junyent, ha reconocido que los agentes que visiten pisos con clientes en las zonas que siguen en la fase 0 de desescalada, como Madrid y Barcelona, pueden ser multados por la policía, aunque se ha mostrado convencida de que la multa se podría -anular-.

-¿Que les pueden multar por la interpretación que haga el guardia urbano o el policía? Pues sí, es posible. Pero ya hay mecanismos suficientes para defender esa multa y poderla anular-, ha señalado Junyent sobre la polémica en el sector por la falta de una orden en el BOE que levante esa restricción.

El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) comunicó el pasado 16 de mayo al Consejo General de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que están permitidas las visitas comerciales a pisos y locales en la fase 0, en respuesta una consulta del consejo ante la incertidumbre existente.

Cuando parecía que el sector inmobiliario empezaba a repuntar, la amenaza de Covid - 19 frenó por completo la actividad. A mediados de mayo, los locales volvieron a abrir con protocolos de salud, por turno y según la terminación del DNI. Por el momento, las tareas se abocaron a la resolución de las cuestiones que quedaron trabadas antes del establecimiento de la pandemia. De aquí en más, agentes y desarrolladores vislumbran distintas realidades para el corto plazo. Y a pesar de las diferencias, todas las voces se resumen en un testimonio: “Hace 24 meses nuestro sector viene siendo olvidado. Un mes tras otro estamos rompiendo récords de estadísticas negativas”, confesó Federico López Castromil, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, en diálogo con la TV Pública. “Necesitamos que se reactive el sector, más allá del coronavirus”.

Para Ariel Champanier, CEO de Re/Max Premium, “nada va a ser lo que era. Esta crisis adelantará los tiempos, fundamentalmente en lo que respecta a la tecnología. Muchas herramientas que ya existían y no eran utilizadas, llegaron para quedarse. Sin embargo, también estoy convencido de que la tecnología no reemplazará al agente inmobiliario”. El especialista considera, además, que “el mercado se limpiará ya que gran parte de las inmobiliarias quedarán afuera de esta nueva realidad. En algunos casos por no tener sus finanzas sanas, en otros por no saber o no querer salir de su zona de confort”.

Espacios abiertos. Según las consultas que están recibiendo las inmobiliarias, aumentó la búsqueda de unidades con áreas verdes y expansiones.

Para Fernando Pozzi, de la inmobiliaria que lleva su apellido, la clave está en cómo logrará adaptarse el mercado a la economía que quedará después de la cuarentena. “Pasamos de un dólar de $ 80 a otro en $ 120 en tan solo 60 días y con clientes compradores sentados arriba de los billetes; sin dudas los precios necesitarán ajustarse para lograr interés. Las cosas no valen lo que deseamos, debemos aceptar que los inmuebles tienen un precio cuando alguien lo convalida, lo adquiere”.

Champanier, adhiere: “En el corto plazo la tendencia es hacia abajo. En el mediano o largo los valores se terminan recuperando, pero lo que vemos en el inmediato es una baja significativa dadas las circunstancias, devaluaciones, etcétera”. Y detalla tres indicadores sobre los cuales habrá un reacomodamiento de precios: el costo de la nueva construcción, la oferta de inmuebles y los propietarios necesitados de efectivo. “Yo estoy convencido de que sobran compradores, lo que falta son vendedores que acepten la realidad del mercado. Esto que digo lo fundamento en el hecho de que las propiedades que hemos captado a valor de mercado se reservaron en menos de dos semanas, aun en este contexto”, concluye.

Por su parte, Miguel Ludmer, de Interwin, entiende que no habrá una tendencia a la baja generalizada, sino que corresponde más bien a casos puntuales. “Todo depende de la situación del propietario o desarrollador. En general este es un mercado que no tiene deuda, entonces la mayoría de los vendedores prefieren esperar y no concretar la operación con tal de no bajar su precio”.

Miguel Ludmer. El responsable de Interwin considera que la caída de precios en inmuebles usados no será generalizada, sino en casos puntuales.

Nahuel Vera Cifre, de la inmobiliaria Cifre, ve el “vaso medio lleno” y destaca las oportunidades del escenario actual. “Desde mayo de 2018 los precios vienen bajando, el mercado ya sufrió ese descenso. Es momento de comprar, de invertir, de mudarse, de buscar el balcón más grande, el jardín con más metros, el PH con terraza y quincho”. En cuanto al valor de los terrenos, sostiene que “son equivalentes a un porcentual de la posibilidad de construcción, por lo tanto está altamente ligado al precio de venta de las unidades y sabremos si hay variación en los próximos seis meses”.

La mirada de Esteban Edelstein Pernice, director de Castex Propiedades, se enfoca en el mismo sentido. “En el mercado suburbano hoy se advierte una gran oportunidad para comprar un terreno y construir. Hace 12 meses, el dólar valía $ 45 y hoy se encuentra alrededor de $ 115 -considerando un dólar MEP o dólar Bolsa - es decir, que experimentó un crecimiento del 255%. Esta devaluación implica que el costo de construcción de una casa nueva, totalmente terminada y lista para mudarse, experimentó una baja del 50 %” La percepción del arquitecto y desarrollador Gerardo Azcuy, con decenas de edificios multifamiliares en CABA, es distinta. Desde su experiencia, si bien en Argentina las propiedades se valorizan en dólares, las oscilaciones en el valor del m2 son muy leves. “Sucede que en momentos de incertidumbre, o cuando se producen saltos en la cotización del billete, los costos de la obra en dólares suelen bajar un poco. Sin embargo, luego la inflación los alcanza. En momentos de estas características lógicamente aparecen ofertas por debajo del valor, y depende de cada compañía -en función de su liquidez y su solidez financiera- si quiere deshacerse de algunos metros o no. Pero son operaciones puntuales que no inciden realmente en el valor de venta del m2”, detalla.

Esteban Edelstein Pernice. El director de Castex Propiedades sugiere que las oportunidades estarán en la venta de lotes y construcción de viviendas unifamiliares.

Flavio Galli, titular de Grupo Tueroc, aporta otro dato que debería considerarse al momento de estimar los costos. “Estamos considerando un nuevo actor en la composición de nuestros precios y es un costo indirecto aún difícil de calcular, vinculado a los protocolos de salud. Este impactará en forma directa en la producción de la mano de obra, así como la disminución de la cantidad de obreros por m2, lo que hará aún más largos los plazos de obra”.