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El Bajío y su poder industrial en el año 2022 en México, en el corazón de México se encuentra el “Diamante mexicano”. También conocido como el Bajío, una región ubicada en el Centro Norte- Occidente del país. Que genera alrededor del 17.4% del producto interno bruto y que ocupa el 16% de la superficie nacional. Espacio en el que habitan más de 20 millones de personas.

El Bajío es una zona altamente competitiva que durante más de 20 años ha logrado un crecimiento sostenido entre el 4% y el 5%. En gran parte por ser la zona agrícola más importante de México que es beneficiada por su clima cálido y precipitaciones moderadas. Factores que ayudan a que existan y predominen los suelos fértiles. Además de su alto potencial y desarrollo en el sector industrial (autos, bebidas, alimentos, aeroespacial, entre otros). El Bajío y su poder industrial en el año 2022 en México. La construcción de infraestructura ha jugado un papel fundamental para el alcance y desarrollo deseado en materia económica.

El Bajío es la cuarta zona con más potencial logístico en el mundo y cada entidad es relevante en distintos aspectos. De acuerdo con el informe “Bajío Industrial 2T 2022” de la firma CBREos. Los estados que cuentan con los mercados de mayor demanda en espacios industriales son Guanajuato y Querétaro. Estados que registraron entre el 76% de la absorción neta en empresas de manufactura. En tercer lugar, se ubica San Luis Potosí con el 13%. En gran parte gracias a la industria automotriz que es impulsada por proyectos en construcción, y finalmente, se ubica Aguascalientes con una absorción neta de 17 mil m².

Y por si no fuera poco, el cinturón industrial de la cuenca está conformado por más de 17 millones de m². En los que se ubican más de 140 parques especializados en distintas ramas, como: automotrices, aeronáuticos. De alta tecnología y de innovación. Estos Parques Industriales. Cuentan con los más altos reconocimientos ambientales a nivel internacional y son considerados los mejores de centro y Sudamérica. Sumado a estos y a los factores antes mencionados, es que ciudades como Aguascalientes, Querétaro, Jalisco o San Luis Potosí, se distinguen por su oferta cultural, habitacional, de trabajo. Conectividad, y por sus grandes sistemas de salud a nivel nacional. El Bajío y su poder industrial en el año 2022 en México. Aspectos que aumentan la calidad de vida de cientos de mexicanos.

Por esto y más es que poner especial atención a esta zona e impulsar su desarrollo. Es una forma de que México siga creciendo en economía, tecnología, manufactura automotriz y a su vez. Generar un mayor número de empleos y conocimiento especializado. Prueba de ello es el fuerte potencial en crecimiento que se prevé en el sector de la aviación. Lo que puede derivar en mayor inversión extranjera directa.

Querétaro mantiene un alza en construcción de espacios industriales, al cierre del tercer trimestre de 2022. La región Bajío continúa con el auge en la construcción relacionado con plantas para la fabricación de equipos de transporte. Así como expansiones en naves de los sectores aeroespacial, automotriz y logístico.

El inventario industrial clase A de Querétaro y Guanajuato alcanzó los 14.5 millones de metros cuadrados. Así como un aumento en los precios de salida respecto al trimestre anterior del 3.2 por ciento, informa la consultora Newmark.

En el caso del mercado industrial en Querétaro. Al cierre del trimestre se mantuvo la tendencia a la baja en la tasa de disponibilidad en los espacios industriales –bodegas-, el volumen de construcción disminuyó ligeramente. Querétaro mantiene un alza en construcción de espacios industriales. Y se incrementó tanto el precio de salida como la actividad relacionada con nuevo inventario. Se espera un incremento en la demanda sobre naves existentes.

El descenso de la superficie industrial en construcción fue de 61 mil metros cuadrados. La cual pasó de 369 a 308 mil metros cuadrados entre el segundo y tercer trimestres.

Por otro lado, se anunció un nuevo parque industrial en el corredor Aeropuerto y el ingreso de un nuevo desarrollador industrial en el corredor Querétaro Norte. Mediante la compra de un portafolio existente. Para alcanzar un inventario industrial clase A de 6.4 millones de metros cuadrados al cierre del tercer trimestre de 2022.

“Los sectores de tecnología relacionados con la industria aeroespacial y automotriz. Querétaro mantiene un alza en construcción de espacios industriales. Han anunciado a través de seis empresas inversiones de 9 millones de pesos para expansiones de sus plantas en los corredores Aeropuerto y El Marqués. Además, Amazon llegó al corredor El Marqués en una estrategia articulada. Ya que junto a Guanajuato y Guadalajara se preparan para atender su creciente mercado ubicado en el Bajío”, informó Fernando Lara, analista de la división de Investigación de mercados de Newmark.

Añadió que el incremento general en los precios se explica por la salida del mercado de naves con los menores precios. Los espacios industriales existentes activos se ubican en un clúster especializado próximo al aeropuerto y con las mejores adecuaciones del mercado.

Aunque las naves disponibles impulsan un incremento en los precios de salida. La diversidad de opciones aún es alta para los corredores Aeropuerto y El Marqués. Mientras que en el corredor Querétaro Norte. Se espera que para el siguiente trimestre las opciones en disponibilidad y precio aumenten con el ingreso de nuevas naves en Parque Industrial Querétaro y Finsa III. Por último, la tasa de disponibilidad continúa a la baja al pasar de 2.5 a 2.0 por ciento, respecto al anterior trimestre.

Indicó que “los valores de absorción y actividad tuvieron comportamientos atípicos. Ya que para el caso del corredor Aeropuerto. El comportamiento de la absorción se debe al ingreso en el mercado de una nueva nave especulativa. Por otro lado, en el corredor El Marqués los valores de absorción se explicaron por desocupaciones. Sin embargo, las incorporaciones de naves ocupadas elevaron el volumen de actividad en corredores con alta disponibilidad.

El papel de los proyectos BTS es tan importante, que las incorporaciones representaron en los valores de absorción bruta el 54 por ciento para Aeropuerto. 49 por ciento en El Marqués y 100% en Querétaro Norte”, apuntó.

Agregó que el reporte de actividades del sector industrial en Guanajuato y Querétaro, elaborado por Newmark. Destaca que aunque se registró una disminución en los valores de absorción neta y bruta respecto al trimestre anterior. Querétaro mantiene un alza en construcción de espacios industriales. El tercer trimestre destacó por la disminución en la tasa de disponibilidad para ambos mercados. Al pasar 3.2 a 2.9 por ciento entre el segundo y tercer trimestre del 2022.

Bajío-Occidente Industrial red inmobiliaria abastece al centro de México, el Bajío-Occidente se ha posicionado como referente para los parques industriales del país, al ofrecer condiciones favorables por su ubicación geográfica, acceso a diferentes mercados, infraestructura logística y disponibilidad de mano de obra.

Tal es su importancia que, en los últimos 15 años, ha atraído empresas de sectores como automoción, industria aeroespacial, tecnología médica y electrónica, destacó la consultora WMP México Advisors.

Asimismo, en la región operan ocho de las grandes armadoras del mundo y más de 800 empresas se dedican al abastecimiento de autopartes.

Al igual que en el resto de México, los parques industriales del Bajío son un negocio inmobiliario enfocado al arrendamiento de edificios industriales. Por ejemplo, con grandes dimensiones (diez mil m² o más). Bajío-Occidente Industrial red inmobiliaria abastece al centro de México, atienden las demandas de empresas globales que entran al país como parte de la Inversión Extranjera Directa (IED).

Por lo tanto, durante 2021, la región del Bajío mantuvo una actividad industrial constante que se reflejó en la captación de IED entre enero y septiembre de 2021, de acuerdo con cifras preliminares de la Secretaría de Economía.

Guanajuato fue la entidad con mayor IED en los primeros nueve meses del año, por captar mil 639.3 millones de dólares (mdd). En el resto de las entidades ingresaron:

Jalisco: mil 192.3 mdd
San Luis Potosí 888.1 mdd
Zacatecas: 726.8 mdd
Querétaro: 595.5 mdd
Aguascalientes: 169 mdd

Por lo tanto, la consultora en mercado inmobiliario CBRE precisó que Querétaro y Guanajuato son las entidades que más han movido la demanda industrial en los últimos dos años. Además, en 2021, Querétaro registró mayor actividad y diversidad en inquilinos industriales, mismos que ocuparon proyectos especulativos ofertados en el mercado.

Por su parte, Guanajuato fue el segundo mercado más activo en la región, pues mostró una demanda de proyectos Built To Suit (BTS) —que continúan en construcción—.

En general, Guanajuato reportó más proyectos en construcción (122 mil m²). Más de la mitad son desarrollos BTS. Bajío-Occidente Industrial red inmobiliaria abastece al centro de México, San Luis Potosí mostró una actividad lenta e impulsó la compra de tierra por parte de usuarios finales dentro del parque industrial. Mientras que, en Aguascalientes, el ritmo de la demanda de espacios permanece pausado.

En Jalisco, por ejemplo, los sectores que lideraron la demanda de espacios industriales durante 2021 fueron: logística (64.8%), comercio electrónico (14.1%) y manufactura (8.4%).

Por otra parte, y de acuerdo con cifras de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados, A.C. (AMPIP), por ejemplo, la región Centro-Occidente es la tercera con mayor concentración de desarrollos industriales, por otra parte, al reportar 86, y la primera a nivel nacional con más empresas instaladas: 964 en total.

Así es la red de parques industriales en el Bajío
Por ejemplo, con datos extraídos de la plataforma Data México, los seis estados del Bajío-Occidente reportan un total de 119 complejos industriales. Guanajuato es la entidad que más tiene en la región, con un total de 47, por delante de Jalisco y Querétaro donde operan 30 y 27, respectivamente.

En cuanto a número de empresas que operan desde los complejos industriales, San Luis Potosí tiene mayoría, con 87 compañías registradas. Por lo tanto, en importancia, siguió Zacatecas (71 compañías). Por ejemplo, Bajío-Occidente Industrial red inmobiliaria abastece al centro de México, en menor grado, Aguascalientes (con 33 en total).

Entidad Parques industriales Parques industriales en construcción Micro parques
Guanajuato 47 5 3
Jalisco 30 7 21
Querétaro 27 5 4
Zacatecas 6 2 1
Aguascalientes 5 1 0
San Luis Potosí 4 1 0
Parques industriales en Zacatecas
Municipio Parque industrial Tipo de parque
Fresnillo Fresnillo Industrial Park Parque Industrial
Airport I Industrial Park Parque Industrial
Morelos PyME Industrial Park Parque Industrial en Construcción
SUMAR I Industrial Park Parque Industrial
Pánuco Pocket Park Morelos Micro parque
Jerez Jerez Industrial Park Parque Industrial en Construcción
Guadalupe La Zacatecana Industrial Park Parque Industrial
Guadalupe Guadalupe Industrial Park Parque Industrial
Calera Calera Industrial Park Parque Industrial
Por ejemplo, en Zacatecas están registrados seis parques industriales, un micro parque y dos parques industriales en construcción.

Parques industriales en Aguascalientes
Municipio Parque industrial Tipo de parque
Parque Industrial FINSA Aguascalientes Parque Industrial
Douki Seisan Park Parque Industrial
Vesta Park Aguascalientes Parque Industrial
El Vergel Parque Industrial
Parque Industrial de Logística Automotriz Parque Industrial
Altec Parque Industrial
Por ejemplo, Aguascalientes registra seis parques industriales. Por lo tanto, destacan el Parque Industrial FINSA, Douki Seisan Park y Parque Industrial Altec.

Parques industriales en San Luis Potosí
Municipio Parque industrial Tipo de parque
WTC Industrial Parque Industrial
Millennium Industrial Park Parque Industrial
Parque Industrial Fundidores Parque Industrial en Construcción
Parque Industrial Tres Naciones Parque Industrial
Colinas de San Luis Parque Industrial
Por lo tanto, San Luis Potosí registra cuatro parques industriales y un parque industrial en construcción. De estos, por lo tanto destacan el WTC Industrial (48 empresas) y el Millennium Industrial Park (39 empresas).

Parques industriales en Jalisco
Municipio Cantidad de parques
Zapotlán 1
Guadalajara 3
Ixtlahuacán de los Membrillos 1
Lagos de Moreno 1
El Salto 7
Tala 1
Tlajomulco de Zúñiga 13
San Pedro Tlaquepaque 12
Zacoalco de Torres 1
Zapopan 18
Por ejemplo, en Jalisco, Data México registra 30 parques industriales, 21 micro parques y siete parques industriales en construcción.

Parques industriales en Querétaro
Municipio Cantidad de parques
Colón 5
El Marqués 22
Pedro Escobedo 1
Querétaro 6
San Juan del Río 2
Por lo tanto, Querétaro registra 27 parques industriales, cuatro micro parques y cinco parques industriales en construcción. Por ejemplo, El Marqués es el municipio con más complejos industriales, al reportar un total de 22.

Parques industriales en Guanajuato
Municipio Cantidad de parques
Abasolo 1
Apaseo el Grande 8
Celaya 9
Comonfort 1
Guanajuato 1
Irapuato 6
León 8
Salamanca 1
San Felipe 1

Silao de la Victoria 12
San Francisco del Rincón 1
San José Iturbide 1

Valle de Santiago 2
Villagrán 3
Por ejemplo, Guanajuato registra 47 parques industriales, tres micro parques y cinco parques industriales en construcción. Al interior del estado, Silao es el municipio con más complejos, pues operan 12 en total.

Oportunidad de negocio en Parques Industriales en el Bajio, a la hora de atraer inversiones en el corto y mediano plazo, Hermosillo y otras ciudades del estado. Se enfrentan con un problema: la falta de espacios en parques industriales de naves que estén listas para su ocupación inmediata.

Líderes de organizaciones de la industria de transformación y manufacturera. Destacan que en la capital de Sonora hay un déficit de espacios para renta y venta de naves industriales.

Un análisis de la consultora nacional Datoz. Publicado en julio de este año, resaltó que durante 2021, en una muestra de 21 estados del país. Naves industriales oportunidad de negocio en México, en Matamoros, Hidalgo, Puebla, Hermosillo y Mérida no hubo arranques nuevos de obras de este sector.

La demanda de espacio industrial se ha concentrado en el centro de la república, al menos en el último año. Con ello, la Ciudad de México lideró obras de este tipo con un 24%. Y en segundo y tercer sitio se colocaron Tijuana y Monterrey respectivamente.

Así, abunda el análisis, derivado del traslado de operaciones de empresas. De Asia y Europa a zonas como el Norte del país hay una ventana de oportunidad para la construcción de naves en parques industriales en la región.

Oferta escasa

Jesús Gámez García, presidente del Consejo Nacional de la Industria Maquiladora y Manufacturera de Exportación (Index) en Sonora, señaló que la oferta de naves industriales en Hermosillo es escasa.

“Hay muy poca oferta de lo que llamamos plantas especulativas. Oportunidad de negocio en Parques Industriales en el Bajio. Es decir, la construcción de plantas para después atraer las inversiones en el sector industrial”, resaltó.

En otras regiones de México, explicó, en especial en entidades del Norte. Una estrategia de los empresarios locales es construir naves industriales especulativas o de reserva para que estén listas para utilizarse al momento en que concreten las inversiones.

“Baja California es un ejemplo de este tipo de negocios y les ha funcionado muy bien. Sólo en el periodo de la pandemia proyectaron la construcción de 2 mil millones de pies cuadrados y a la fecha ya todo está rentado”, citó.

Para el caso de Sonora, dijo, es muy visible la falta de esta infraestructura en Hermosillo. Pero representa también un factor en contra de la atracción de inversiones en otras urbes de la entidad como Nogales, Ciudad Obregón y Guaymas.

Recomiendan construir

El líder de la industria manufacturera en Sonora refirió que desde Index han realizado una serie de recomendaciones a los empresarios constructores para trabajar de la mano con el sector y edificar este tipo de naves.

“Como consejo hacemos una recomendación de que se construyan naves de 20 mil pies cuadrados en un esquema o de una manera modular. Oportunidad de negocio en Parques Industriales en el Bajio, es decir, que puedan aterrizar proyectos que permitan instalarse en ese espacio”, describió.

El recomendarlas tipo modular, añadió. Es para que permitan que esos 20 mil pies cuadrados puedan ampliarse sin hacer mayores modificaciones, cuando la empresa instalada tenga un crecimiento en su producción.

“Hacerla modular para que pueda tener el crecimiento”, reiteró, “extenderla cuando haya crecimiento orgánico. De ahí la importancia de contar con estas naves que son clave para la atracción de inversiones”.

Mayor oferta

Por su parte la presidenta de la Cámara Nacional de la Industria de la Transformación (Canacintra) en Hermosillo, Silvia Álvarez Amaya. Calificó como deficitaria la oferta de naves industriales en la ciudad.

“Yo considero que son insuficientes para el nivel y la capacidad industrial que puede soportar la ciudad. Y sobre todo el sector industrial de transformación y manufacturas”, opinó.

La escasez de esta infraestructura industrial, consideró, afecta de manera negativa la atracción de inversiones. Porque las empresas que desean hacerlo se van a donde les ofrecen naves ya listas y disponibles para iniciar operaciones en un plazo inmediato.

“Debe haber una mayor oferta tanto para el cliente local, como para el regional. El nacional y sobre todo para el internacional, Hermosillo es poco competitivo respecto a esta infraestructura, precisamente por el déficit de naves industriales que es notorio”, enunció.