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Así arranca sector industrial de El Bajío en el primer trimestre de 2022, durante el primer trimestre de 2022, la zona de El Bajío ha mostrado un dinamismo en diversos mercados. El principal fue Guadalajara, con una absorción bruta mayor a un millón de SF y la participación de empresas como Shenzhen Minglida, Waldos y Ademsa.

Daniel Tapia, Bajío Market Intelligence de Market Analysis, informó sobre las empresas que establecerán o expandirán sus operaciones en esta región de México; así como los principales países inversionistas y los sectores con mayor crecimiento en los diferentes mercados.

QUERÉTARO

Daniel Tapia detalló que, durante el primer trimestre de 2022, Querétaro tuvo una absorción bruta de 552,782 SF; con 1.37M SF de edificios especulativos bajo construcción, y 383,327 BTS.

Los submercados con la mayor absorción fueron Aeropuerto (300,000 SF lease), El Marqués (poco más de 150,000 SF lease y sale), y Norte (casi 100,000 lease).

Las transacciones representativas en el mercado fueron realizadas por una empresa confidencial de logística, por 161,183 SF BTS en el parque industrial Cantera; Bosch, con 129,167 SF de expansión en el parque industrial Aerotech. Así arranca sector industrial de El Bajío en el primer trimestre de 2022, Daevoo, con 104,625 SF en Querétaro Aerospace Park; Donkuk, con 92,977 SF BTS en el parque Finsa Querétaro; e INX, con 32,830 SF en el parque Tecnológico Innovación.

Las desarrolladoras involucradas en estas operaciones fueron Exeter, Aerotech, Vesta, Finsa y Guindi, respectivamente.

Daniel Tapia indicó que los sectores industriales con mayor dinamismo durante el primer trimestre de 2022 fueron el automotriz y el comercio electrónico, ambos con 29% de participación; le siguieron el acerero con 23%, y el eléctrico-electrónico con 19 por ciento.

En cuanto a la participación por países, Corea destaca como principal inversor, con 36%: le siguen Estados Unidos con 35%, Alemania con 23%, y Países Bajos con 6 por ciento.

GUADALAJARA

La absorción bruta total de Guadalajara fue de 1.09M SF durante el primer trimestre de 2022. Daniel Tapia informó que existen 345,286 SF de edificios especulativos en construcción y 312,995 BTS.

Por ejemplo, destacó que el submercado principal fue El Salto, con casi 1,000,000 SF; mientras que Zapopan y López Mateos registraron una absorción bruta total de menos de 200,000 SF respectivamente.

Las transacciones representativas fueron realizadas por empresas confidenciales. En los parques industriales San Jorge y Kampus, por las desarrolladoras American Industries y Alveo Capital; le siguieron las empresas Shenzhen Minglida, por 146,138 SF en Prologis Park El Salto; Waldos, con 129,167 SF en El Salto Park II; y Ademsa, con 101,105 SF en Kampus.

El sector con mayor inversión en este mercado fue cadena de suministro, con 41% de participación; le siguieron el automotriz con 26%, alimentos y bebidas con 12%, eléctrico electrónico con 11%, y belleza y salud con 10 por ciento. Los países más destacados en estos proyectos fueron Estados Unidos con 44% de participación, México (30%), y China (26 por ciento).

GUANAJUATO

En Guanajuato, se registró una absorción bruta de 227,048 SF durante el primer trimestre de 2022; además, un total de 433,702 SF bajo construcción especulativa. Los submercados con mayor dinamismo fueron Irapuato con 120,000 SF, y Celaya con más de 100,000 SF.

Daniel Tapia señaló que las transacciones representativas fueron Webasto con 121,176 SF en Vynmsa Gto, y Estándar Profil, con 105,872 SF en Amistad Bajío.

El cien por ciento de las transacciones. Del primer trimestre en Guanajuato fueron realizadas por empresas del sector automotriz; el 53% de la inversión por Alemania, y el 47% por Turquía.

SAN LUIS POTOSÍ

San Luis Potosí tuvo una absorción bruta de 531,453 SF; con 122,941 SF en construcción de edificios especulativos. Así arranca sector industrial de El Bajío en el primer trimestre de 2022, los submercados con participación fueron WTC, Logistik y Tres Naciones.

En cuanto a las transacciones representativas destacaron empresas como Daikin (224,321 SF), Draexlmaier (134,496 SF), CWL Global Logistics (68,506 SF), Eaton (55,639 SF), y una empresa confidencial (48,491 SF).

Los sectores con mayor participación fueron el eléctrico-electrónico (47%), automotriz (39%), y cadena de suministro (14%). Mientras que la inversión fue realizada por países. Como Japón (46%), Alemania (28%), Irlanda (12%), y Estados Unidos (14 por ciento).

AGUASCALIENTES

En este mercado se registró una absorción de 0 SF; no obstante, se informó de 177,642 SF de edificios especulativos en construcción, y 43,000 SF entregados en new inventory, BTS y BTS expansion.

Para finalizar, Daniel Tapia informó que Aguascalientes presenta una disponibilidad de 350,435 SF.

Parques industriales: 30 años de desarrollo en México, en 1990. El mercado industrial en Monterrey, era doméstico, de manufactura y textil. En Tijuana, Juárez y Matamoros teníamos los 30 km de frontera, donde se permitía hacer maquila.

Algunos desarrolladores que iniciaron el negocio industrial de este tipo de mercados, fueron:

Tijuana, Grupo Bustamante.

Cuidad Juarez, Grupo Bermúdez.

Matamoros, Arguelles con FINSA.

Ciudad Acuña, la familia Ramón.

Recordemos que en Monterrey. Para 1996, había solo dos parques industriales: el STIVA Aeropuerto y el Parque Industrial Monterrey. Parques industriales: 30 años de desarrollo en México, lo mismo en el resto de la frontera. Encontrabas conjuntos de naves, pero en su mayoría naves solas y con características que para esa época y el negocio de maquila. Eran con techos bajos y no se requería un patio de maniobras considerable.

El gran detonador de las empresas de manufactura que llegaron con el NAFTA fue la mano de obra barata que se conseguía a lo largo de la frontera. En Mexico se pagaba cuatro o cinco veces menos salario mínimo que en Estados Unidos.

Resultado del NAFTA, comienza el desarrollo de parques industriales en la frontera. Vemos el crecimiento de FINSA, American Industries, Prologis y Amistad, expandiendo sus parques.

En el periodo de los años 2000 continuó el crecimiento acelerado de los parques industriales y comenzaron a aparecer. A ver cada vez más proyectos construidos a la medida o proyectos Built to Suit. Para las grandes empresas de manufactura y ensamble automotriz y electrodomésticos con contratos a diez años y más.

El ingreso de capitales institucionales acompañó una década de crecimiento acelerado. En donde destacaron los mercados de Monterrey principalmente. Pero también Cuidad Juarez y Tijuana.

Para el 2010, las empresas instaladas en producción comenzaron a desarrollar sus cadenas de distribución directo desde la frontera de México. Esto impulsó al desarrollo de naves de logística para almacenaje y distribución. Ampliando la oferta de espacios en la frontera, ya no solo manufactura sino ahora la logística. Comenzaba a destacar en el diseño y construcción de naves con especificaciones y tamaño de clase mundial.

Recordemos que en el 2008, la apertura mundial de China tuvo repercusiones en el mercado industrial mexicano. Sufriendo el abandono de muchas empresas transnacionales que veían en China mano de obra más barata y un alcance mundial más eficiente.

Actualmente, los mercados de la frontera viven uno de sus mejores momentos. Con ocupaciones arriba del 95% y con un mercado logístico creciendo a raíz de la pandemia y una ola de empresas llegando para tener su nearshoring hacia Estados Unidos.

Es importante mencionar que un indispensable en la historia del desarrollo inmobiliario industrial a nivel nacional, fue la llegada de GE Capital, por ahí de 1995. Parques industriales: 30 años de desarrollo en México. Este fondo norteamericano fue bandera y fue el primer fondeador de deuda y capital institucional. Otorgando los primeros créditos a FINSA, American Industries, Bustamante en Tijuana y FRISA en la Ciudad de México, solo por mencionar algunos. Sin duda, el mayor fondeador hasta entrados en el 2000.

VALLE DE MEXICO

En la Ciudad de México, a mediados de los 90. Teníamos perfectamente delimitadas las zonas industriales como Vallejo, Naucalpan y Tlalnepantla al norte, e Iztapalapa al sur-oeste del entonces Distrito Federal. Desde los 70, aquí se alojaban a la industria de transformación que operaba dentro de la ciudad. Las farmacéuticas, las empresas de alimentos y bebidas y todas las empresas. De productos de consumo estaban ahí para atender el principal mercado: la capital del país y el Área Metropolitana.

Hacia el corredor norte, que va de Tlalnepantla hasta la caseta de cobro de Querétaro. Comenzaba el desarrollo de naves independientes y E-Group comenzaba a construir conjuntos de bodegas a lo largo de la autopista 57. Mejor conocida como la carretera México-Querétaro.

Ya desde entonces, la arteria principal del desarrollo inmobiliario industrial era la autopista 57. Se identificaba que todos los productos que llegaban del la frontera entraban y salían por esta vía de acceso. Al día de hoy, encontramos que todos los desarrollos logísticos. Y todas las inversiones institucionales que se han instalado en esta zona giran alrededor de esta autopista.

Entre 1998 y el 2000 vimos nacer, a unos pasos de la caseta a Querétaro, el primer parque logístico del Valle de Mexico: Grupo Metta. Que desarrolló el parque logístico Cedros, eran nueve naves con las mismas características y enfocadas a las empresas dedicadas exclusivamente a la logística. Y sí, su primer inquilino fue Exel Logistics.

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Al mercado industrial Valle de México le esperan tiempos positivos con tasas de disponibilidad inferiores al 5 por ciento.

A partir de ese momento, comenzamos a ver la llegada de los grandes jugadores del desarrollo inmobiliario industrial en el mundo como AMB, Prologis, CPA, quienes, en conjunto con E-group y otros desarrolladores locales. Comenzaron a construir los pilares de este mercado hasta el día de hoy. Parques industriales: 30 años de desarrollo en México, es importante mencionar a San Martin Obispo, los múltiples Parks. El hub de DHL junto a la Bacardi, los tres ríos y grande, los OCPL´s, o los megaparks en Tepotzotlán, que siempre serán los proyectos insignia de este mercado.

Desde sus inicios, el sector nunca ha dejado de crecer hasta convertirse en lo que es hoy. El principal hub logístico del país. Con naves industriales de clase mundial arriba de los 100 mil metros cuadrados.

¿Qué le espera al mercado industrial, logístico del Valle de México? Se vislumbran tiempos positivos con tasas de disponibilidad inferiores al 5% y un mercado logístico que continuará con demandas de espacios cada vez mayores. Veremos el nacimiento de nuevos corredores logísticos y la expansión de otros hacia el norte y el oriente del Valle de México.

BAJÍO Y GUADALAJARA

En el Bajío, la historia no fue diferente al resto del país, de un mercado que levantaba bodegas industriales para satisfacer el consumo local y regional. De repente con el NAFTA, las armadoras automotrices encontraron aquí un lugar seguro, con buena logística y mano de obra económica: el lugar correcto para comenzar a migrar la producción de las plantas de Estados Unidos a México. Recordemos, que junto con las armadoras, llegaron, en los diez años siguientes. Toda la proveeduría de partes que es el gran generador del crecimiento que se dio en Guanajuato, Aguascalientes, San Luis y Querétaro.

Por esta razón, hoy, continuamos viendo esta misma tendencia automotriz de exportación en el Bajío y añadiendo ahora proveeduría de la industria aeroespacial y médica.

Por su ubicación al centro del país. También es un lugar natural para distribuir al resto de la República, por lo que se esperan importantes desarrollos para la logística.

Por su parte, Guadalajara tuvo el mismo efecto de NAFTA hacia finales de los 90 y principios del 2000, solo que orientado a la industria electrónica y de tecnología. En su momento, el llamado Silicon Valley de México. Vio la llegada de empresas como IBM, HP e INTEL acompañadas de los fondos y desarrolladores institucionales a construir naves industriales y edificios de soporte para call centers y back office.

Por ejemplo, el corredor del aeropuerto es donde se centró el crecimiento del mercado inmobiliario industrial. Desde el 2010, hemos visto a jugadores institucionales, como Hines, Prologis y Parks, desarrollando parques con enfoque logístico, así como de manufactura.

Actualmente, Guadalajara vive un escenario donde conviven las empresas de tecnología junto con las de logística y de productos de consumo. Atendiendo a todo el occidente del país.

Por esta razón, un indispensable en la historia del desarrollo inmobiliario industrial a nivel nacional. Fue la llegada de GE Capital a mediados de los 90.

CONCLUSIONES

A lo largo de estos 30 años, debemos mencionar los principales disruptores del mercado inmobiliario industrial:

Sin duda, la localización de nuestro país. Al ser vecino del principal consumidor del mundo, nos ha dado una ventaja adicional.

De esta manera, el Tratado de Libre Comercio de América del Norte ha sido el máximo detonador de las inversiones y crecimiento de parques industriales en México.

Por ejemplo, los diferentes eventos ocurridos con China y Estados Unidos han sido y seguirán siendo otro motor de crecimiento y conservación de nuestro mercado industrial.

La llegada de los principales fondos y desarrolladores mundiales a nuestro país ha sido parte fundamental del desarrollo y consolidación del mercado de bienes raíces en general. Los Fibras, desde aquel 2011 con la creación de FUNO, son y serán los vehículos de constante crecimiento. Parques industriales: 30 años de desarrollo en México, vamos listos a los siguientes 30 años.

Por lo tanto, la pandemia, que vino a cambiar la vida cotidiana en todo el mundo, nos ha traído nuevas tareas en el tema de logística que, aunado con los demás segmentos industriales, prevén un futuro positivo para los bienes raíces industriales en nuestro país.

Relación entre e-commerce y naves industriales fortalecida por pandemia, durante los últimos años, el e-commerce en México aumentó su nivel 27%. Lo que propició el crecimiento en la demanda de naves industriales

Diversos especialistas del sector inmobiliario. Se han dado a la tarea de realizar investigaciones de mercado en correlación con los cambios provocados por la pandemia. Relación entre e-commerce y naves industriales fortalecida por pandemia, uno de los cambios más notorios, es el acelerado crecimiento del mercado industrial. Que se relaciona con el aumento exponencial del e-commerce.

Por parte de SiiLa, se han investigado diez mercados del sector industrial. Aguascalientes, Ciudad de México, Ciudad Juárez, Guadalajara, Guanajuato, Monterrey, Querétaro, Saltillo, San Luis Potosí y Tijuana. Los cuales han demostrado los mejores desempeños en los últimos años.

¿A qué se debe esto?

De acuerdo con estudios de venta online, realizados por la Asociación Mexicana de Venta Online (AMVO). De 2019 a 2022 el comercio electrónico ha incrementado su valor en 27%. Lo que consolidó a México. Por tercer año consecutivo, como uno de los cinco países con mayor crecimiento en el mercado.

Este crecimiento aumentó la demanda por naves industriales dentro de las principales ciudades del país. Que en consecuencia, funcionan como espacios logísticos para empresas que se dedican a este giro comercial.

Además de ello, de manera notable, creció la demanda de last mile. Que se ha posicionado como foco de inversión, y alojamiento de empresas globales. Lo que resulta en mayor generación de empleos y ayuda a la economía mexicana.

Aumento de costos en naves industriales

Ante la creciente demanda por espacios industriales, se reportó un crecimiento en múltiples mercados del país. Lo que posiciona los inmuebles clase B con el mayor costo de salida, durante el primer trimestre de 2022(1T2022).

Esto es considerado por analistas como el resultado de la recuperación y aprovechamiento de las logísticas adaptadas a la nueva normalidad. Relación entre e-commerce y naves industriales fortalecida por pandemia, dentro de este contexto, debido al aumento en costos se presentó una variación en la tasa de disponibilidad. Como resultado, paso de 4.91% en el 1T2021 a 2.99% al cierre del 1T2022.

Con base en estas cifras, se concluyó que existe una inminente relación entre el crecimiento del e-commerce y el aumento en la demanda de naves industriales. Debido a ello, y al constante crecimiento de los mercados con distanciamiento social, se espera que la tendencia continúe de manera sostenida.

¿Es más costeable una construcción prefabricada? La eficiencia en los edificios y la subida de los precios de las viviendas están impulsando las llamadas viviendas industrializadas. En Hoy por Hoy nos hemos preguntado si merece la pena invertir en viviendas que se construyen por módulos. En naves industriales y que luego se instalan en las parcelas por módulos emulando a un videojuego de Tetris. De un tiempo a esta parte, arquitectos, inversores. Y compradores recuperan los proyectos que desarrollaron otros arquitectos como Le Corbusier o Frank Lloyd Wrigth durante el siglo pasado.

Por ejemplo, las casas industrializadas ya se están desarrollando en nuevas promociones a lo largo del territorio español. ¿Es más costeable una construcción prefabricada? Según datos de la Plataforma para la Industrialización de la Vivienda. En nuestro país la construccion modular representa tan solo el 1% frente al 9% en Alemania. El 50% en Holanda o el 90% en Suecia donde el 90% de las casas son prefabricadas.

Cambio de conciencia en la pandemia

La pandemia ha originado un cambio de actitud en el consumidor. El hecho de pasar mucho más tiempo en casa por el confinamiento y la necesidad de más espacio por el teletrabajo ha provocado un cambio de mentalidad en el consumidor. Por esta razón, según fuentes del sector de la construcción. ¿Es más costeable una construcción prefabricada? Se valora más la necesidad de tener más espacio. En casa y de estar más en contacto con la naturaleza. Además, los compradores son cada vez mas exigentes con la eficiencia energética en la vivienda y la calidad de los materiales.

A todo ello se suma el encarecimiento de materias primas como el hormigón, el acero o el cristal, que son componentes principales en la mayoría de las viviendas. En este contexto, la vivienda modular. Que se fabrica en naves industriales y que se instala por módulos en el terreno se presenta como una alternativa para ahorrar plazos de entrega. Incluso, para rebajar el precio final de los edificios.

Por ejemplo, una de las promotoras que está vendiendo este tipo de promosiones en diversos puntos de España es Aedas Homes. En una reciente jornada organizada por el Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM), el responsable de sostenibilidad de Aedas Homes, Diego Demaría López, aseguraba a la Cadena SER que -una vivienda industrializada no tiene por qué ser más cara que una vivienda tradicional-. Según Demaría, -tras la pandemia, hemos notado que los clientes demandan más espacio para teletrabajar en las viviendas, más bienestar y unos materiales de mayor calidad-. ¿Es más costeable una construcción prefabricada? Esta constructora está fomentando la industrializacion de elementos de la vivienda que se elaboran fuera del terreno en el que se va a instalar. Según este directivo, estas viviendas son mucho más sostenibles porque demandan menos recursos energéticos y que los materiales que forman parte de la casa tengan una certificación de bajas emisiones.

¿Cuánto cuesta una vivienda industrial?

El precio medio de una vivienda modular es de unos 94.000 euros aunque pueden llegar a los 200.000 dependiendo del coste de los materiales y del tamaño. Aún así, el precio final también dependerá del coste del terreno y de los cimientos que cuestan unos 200 euros por metro cuadrado. Deben tener una licencia de construccion y un proyecto técnico como se exige a las viviendas clásicas. hay opciones -verdes- para mejorar la vivienda como los sistemas de recirculacion del aire interior y el diseño bioclimático que reducen sustancialmente el consumo energético.