El sector industrial fue de los menos afectados durante la primera mitad del año no solo por el tema de e-commerce, en el norte del país también hay bajas tasas de desocupación (vacancy) por su enfoque en la manufactura de exportación. Ahí hay mucha actividad en el sector automotriz, electrónico, farmacéutico y de equipo médico, y“esos sectores en general se han mantenido sanos”, dijo en entrevista Rafael McCadden, director Industrial y Logística, de Colliers International.
Mencionó que en Ciudad de México y Monterrey ha habido una ocupación interesante impulsada por el comercio electrónico, “esa tendencia va muy bien con un precio de renta que se han mantenido alrededor de 5.0 a 5.50 dólares por metro cuadrado al mes.
Con la firma del TMEC y la reapertura de las plantas automotrices (siguiendo los protocolos de seguridad), el Bajío está resurgiendo, y eso “es muy buena señal”. Si bien esta región depende del sector automotriz, el de alimentos es muy importante y no se ha visto lastimado en ningún sentido, puntualizó Rafael McCadden.
Las tasa de vacancia a nivel nacional está entre 2.7 y 7.5 %, de acuerdo con Colliers. El consultor explica que el 7 % muestra un mercado equilibrado entre oferta y demanda, en general. “El mercado industrial está con baja desocupación, y ciudades como Tijuana y Ciudad de México están abajo del 3 % de desocupación”.
Tras puesta en marcha del TMEC, “vienen varios años muy positivos” para los desarrolladores del norte del País. Lo anterior, revela la “necesidad de que se construya más para tener mayor oferta hacia los posibles usuarios”, de acuerdo con McCadden.
Además alienta la inversión en este sector. Gerardo Ramírez, SIOR director Regional Industrial de JLL México comentó que el mercado de capitales “sigue muy activo”. Recuerda que en 2019, con todo los problemas económicos que ya existían, se vendió un portafolio de cerca de 800 millones de dólares (mdd) que compró FUNO. Y sigue la venta de portafolios, aunque de menor valor.
La operación a la que se refirió Gerardo Ramírez ocurrió en noviembre pasado cuando Fibra Uno adquirió el portafolio industrial desarrollado por FINSA, en asociacióń con Walton Street Capital, de 1.2 millones de metros cuadrados, en 841 mdd. La operación comprendió un portafolio de 74 edificios industriales, distribuido en 9 estados, además de un millón de metros cuadrados de reservas territoriales en mercados estratégicos, y fue considerada la más importante en América Latina.
“La inversión no ha parado por el interés que hay en Ciudad de México y porque además la industria ha sido muy resiliente ante estas dos crisis: la devaluación del peso frente al dólar y la pandemia de Covid-19”. Los inversionistas voltean a ver la industria porque es una inversión segura, expresó Ramírez.
“La expectativa es positiva porque hay algunos proyectos que entraron en pausa por el tema del coronavirus, pero ahora ya estamos trabajando más que antes 2020. Entre los proyectos que se están reactivando, más los proyectos nuevos, el sector está sano y en crecimiento, sin duda, el segundo semestre será mejor que el primero”, aseguró Rafael McCadden, quien se refirió a algunas tendencias que están modificando este sector y mostrando su músculo resiliente:
1. Arrendamientos en pesos. Las empresas dedicadas al comercio electrónico prefieren rentar en pesos, aunque los desarrolladores tienen preferencia de que se les pague en dólares, por el tipo de fondeo que tienen. A pesar de ello, sí hay una tendencia a que haya más arrendamientos en pesos en el mercado logístico, sobre todo en el centro el país. En la zona norte siguen predominando las rentas en dólares.
2. Fenómeno nearshoring. La consultora Deloitte señala que la pandemia provocará cambios en la selección de empresas proveedoras modificando la orientación hacia empresas locales o de geografías cercanas. Por otro lado, Colliers se refiere a que la afectación en la cadena de suministro de China hacia Estados Unidos está empujando a las empresas a buscar cadenas más resilientes, más robustas y que tengan menos fallas, y con la firma del TMEC y la pandemia, México es el destino lógico para nuevas inversiones que ya estamos viendo. Tanto empresas americanas, europeas y asiáticas buscan reubicarse en México para tener cadenas de suministro más resilientes. Esa tendencia es de largo plazo. Hoy empezamos a ver empresas que se están acercando, pero hacer un cambio en una cadena de suministro es algo que tarda años. Sí hay optimismo de que eso va a generar inversión, exportación, empleos, pero no va a pasar en el corto plazo.
3. Opciones de financiamiento. A pesar de lo que vivimos, los desarrolladores industriales buscan seguir construyendo y ofreciendo naves industriales debido a la baja tasa de vacancia y creciente demanda, y lo están logrando con opciones de financiamiento como los CKDS.
4. La última milla. Cada vez la naves industriales que se construyen o reconvierten son cada vez más logísticas y menos de manufactura. Esto ante la alta demanda de consumidores y la necesidad de que los productos lleguen lo más rápido. La idea es estar más cerca del cliente para entregar más rápido, fenómeno que se conoce como la última milla, que consiste en poder tener centros de distribución dentro de la ciudad, lo que también esta ocasionando que cada vez se unan más el retail y la actividad Industrial. Estamos observando la tendencia de que los mismos centros comerciales funcionen como centros de última milla para llegar más rápido al consumidor.
5. Automatización. El mercado Industrial está teniendo tendencias interesantes hacia la automatización y robotización, coinciden Deloitte y Colliers. Esta tendencia demanda naves más altas, lo que impulsa la construcción de nuevas naves. El mercado sigue modernizándose por el empuje tan importante en toda la robotización y automatización en manufactura y logística.
